Mohamed Chebli. Directeur de la gestion immobilière de l?AADL
« Qu?on me donne un pouvoir de décision et vous verrez ! » En poste depuis un peu plus d?une année à la tête de la direction de la gestion immobilière (DGI), le c?ur palpitant de l?AADL, Mohamed Chebli hérite d?un gros morceau fait de laisser-aller, de requêtes et de laxisme. Dans cet entretien, il dresse un bilan, définit les priorités et réclame des moyens. Les bénéficiaires de logements AADL estiment qu?ils payent des charges sans contrepartie... Je tiens d?abord à préciser que les charges sont scindées en plusieurs parties. Le citoyen nous donne à peu près dans les 2000 DA par mois. Ces charges sont réparties comme suit : nous prélevons 1 DA par m2 habitable. Ce qui fait 70 et 85 DA respectivement pour le F3 et le F4. Cette somme, multipliée par le nombre de logements donné, va vers la femme de ménage. Chaque résidant nous donne mensuellement 295 DA sur les 2000 DA pour payer le gardien de l?immeuble. Il donne également l?équivalent de 385 DA mensuellement pour payer l?assurance du bâtiment contre tous les risques. Il y a environ 40% des 2000 DA qui ne sont pas touchés et qui sont dans un compte particulier appelé compte de provision qui serviront aux grands travaux devant être effectués tous les dix ans, comme le ravalement des façades ou la reprise de l?ensemble de l?étanchéité. Il faut savoir que sur les 85 DA que nous prélevons sur un F4, je ne peux payer que quatre femmes de ménage dans une cité de 500 logements. Nous ne pouvons, hélas, aller au-delà ! Je suis limité par cette ressource, et il en est de même pour les gardiens d?immeubles. Ces 295 DA par résidant ne vous donneront que 15 millions de centimes sur un site de 500 logements. Et ces 15 millions de centimes, je suis obligé de les diviser par 27 000 DA de charges salariales par individu et par mois. Cela vous donne uniquement cinq gardiens. Voyez-vous, je ne peux pas aller au-delà de 5 gardiens pour un site de 500 appartements ! Cela veut dire que l?AADL n?a pas les moyens de sa politique? L?AADL a fait des calculs. Elle a calculé les ratios à faire appliquer à ses résidants en 2004. Mais elle a démarré à partir de rien. Il a fallu inventer ces ratios et calculer cette somme qu?on devait prélever pour payer l?assurance, et l?autre pour payer la femme de ménage. Les calculs ont été faits ainsi en fonction du coût de la vie en 2004. Mais il faut rappeler que fin 2006, il y a eu une augmentation des salaires pour tout le monde. Le gardien d?immeuble, qui nous revenait l?année dernière à 24 000 DA, nous revient actuellement à 27 000 DA. Donc les 3000 DA qui se sont ajoutés cette année n?avaient pas été prévus auparavant. Ce qui fait que cette année, nous sommes vraiment à la limite de la cagnotte dont nous disposons pour payer ce type de charges. Ce n?est point une question d?avoir les moyens de sa politique. Je vous rappelle qu?il est prévu de revoir éventuellement à la hausse le montant des charges en raison des changements sociaux et des coûts de la vie. Mais encore faut-il convaincre les citoyens, et faire les études qu?il faut. En l?occurrence, si le citoyen veut avoir plus d?agents et de gardiens, il va falloir qu?il accepte de mettre un peu plus d?argent. Avez-vous une solution « clés en main » pour rassurer immédiatement les résidants qui montrent du doigt l?AADL ? Peut-être bien, dans le sens où nous nous sommes rendu compte que pour un bâtiment neuf, il n?est pas nécessaire qu?on pense d?ores et déjà aux réfections décennales et quinquennales. Cela veut dire que nous pourrons éventuellement puiser dans le compte de provisions dont je vous ai parlé pour pouvoir renflouer la cagnotte réservée aux gardiens et femmes de ménage pour en augmenter le nombre. Pourquoi n?avez-vous pas pensé recourir aux sous-traitants professionnels pour plus d?efficacité ? Si. Nous avons d?ailleurs fait un essai à la fin de l?année 2006 qui s?est avéré malheureusement infructueux. Nous avons tenté de sous-traiter de grands volets de la gestion immobilière : la gestion et la maintenance des ascenseurs, l?hygiène des bâtiments et l?entretien des bâches à eau. Les bâches à eau ne fonctionnent pas à cause du problème de l?électricité avec Sonelgaz. S?agissant des ascenseurs, nous avons préparé des conventions à des prix corrects proposés par les « ascensoristes » en vertu d?un appel d?offres. Mais au moment de signer les conventions, nous nous sommes aperçus qu?il y a un deuxième lot d?ascenseurs ? pour l?Algérois, 300 ascenseurs sont arrivés à maturité pour être entretenus ? alors que nous avons soumissionné pour seulement 114 ascenseurs. Nous avons donc arrêté le processus, en attendant le mois de septembre, pour lancer un nouvel appel d?offres pour une convention pour les 363 appareils. Et avant la fin de l?année, il y aura des entreprises spécialisées dans l?entretien des ascenseurs qui vont signer avec nous des conventions d?une année et qui vont prendre ce volet à leur charge. Et l?hygiène dans tout cela? S?agissant de ce volet, nos partenaires ont fait fausse route dans le même appel d?offres. Les entreprises qui ont soumissionné sont novices dans le domaine. Elles ont fait de faux calculs en se basant non pas sur les 70 et 85 DA que payent les résidants, mais sur le montant total des charges. C?est-à-dire les 2000 DA par mois qu?ils ont multipliés par les 400 logements que compte par exemple le site de Gué de Constantine. C?est pourquoi, ils nous ont fait des soumissions qui dépassent 50 fois le budget dont nous disposons. C?est comme cela que l?opération a capoté ! Maintenant, nous sommes en train de la reprendre via un autre avis d?appel d?offres et communiquer avec ces entreprises pour leur faire toucher du doigt l?erreur qu?ils ont commise, de manière à obtenir d?eux de nouvelles soumissions très proches de la vérité. Que répondez-vous, M. Chebli, aux citoyens qui jettent la pierre à l?AADL en raison de l?absence de l?éclairage public dans les cités ? Les APC, l?AADL et Sonelgaz se rejettent la balle, au grand désarroi des résidants qui broient du noir ? Je tiens à signaler tout d?abord que je suis tout à fait d?accord avec ces citoyens pour qui l?AADL est le premier interlocuteur, et donc responsable. Mais il y a une nuance, l?AADL a fait son travail. Avec le budget que lui a donné l?Etat, elle a, en plus des immeubles, du goudron et des trottoirs, élevé des candélabres, réalisé les poteaux avec leur lampe et leur câblage. Tout est donc prêt. Comme il s?agit de l?éclairage public, à savoir qu?il appartient aux autorités locales, donc à l?Etat, l?AADL doit transférer ce patrimoine à l?APC. Et c?est à l?APC de l?entretenir, de peindre les candélabres et de payer la facture. Parce que l?APC elle-même perçoit de la part de la wilaya un budget pour cela. Il y a le cas de Bab Ezzouar qui revient à chaque fois. Et l?APC a même adressé une demande à Sonelgaz pour venir brancher le courant et placer le compteur de la consommation au nom de l?APC. Et cette APC, comme nous-mêmes à l?AADL, attend à ce jour que Sonelgaz vienne effectuer cette opération. Pourtant, l?éclairage public a fonctionné lors du passage du président de la République? Oui. Pour la circonstance, il a été allumé. Les autorités locales ont fait le nécessaire pour effectuer ce branchement. Et juste après la visite, il a fallu revenir à la « norme » et attendre l?arrivée de Sonelgaz pour la mise sous tension. Qu?en est-il des bénéficiaires qui ont sous-loué leur appartement au nez et à la barbe des autorités ? Certains avancent un taux qui avoisinerait les 40% du parc de l?AADL ? Personne ne peut dire si c?est moins de 40% ou plus. Nul n?a la preuve. Ce qui est certain, c?est que ce phénomène n?est pas passé inaperçu, puisque nous avons même lu deux ou trois annonces de location sur les journaux. Je vous assure qu?il y a un recensement fait dans la discrétion de notre part. Cela étant dit, on ne peut pas se lever le matin et dire que l?appartement du 3e étage est sous-loué ! Il se peut que ce soit un ami à qui l?on a prêté le logement en toute bonne foi pour une semaine. Il n?empêche que nous avons cerné certains cas en flagrant délit de sous-location. Et ces cas, croyez-moi, sont en justice. Et il y a même des étrangers ? des Libanais à Bab Ezzouar par exemple ? qui habitent illégalement dans ces cités? Je ne peux pas vous le confirmer parce que l?affaire est entre les mains de la justice qui va se prononcer, en vertu des documents signés par chaque résidant par-devant le notaire devant lequel il s?est engagé à habiter personnellement et en permanence son logement. S?agissant de la vente du logement, cela est impossible dans la mesure où le contrat interdit explicitement le transfert de propriété sur une période de dix années. Et les locaux commerciaux non encore loués ou vendus et qui sont devenus des refuges pour les ivrognes et autres drogués ? Il faut savoir que ces locaux ont été réceptionnés bien après les logements. Il y a une partie qui a déjà été attribuée et le reste est sur le point de l?être. Cela se fera peut-être en septembre. Lorsque le locataire viendra récupérer son local, il veillera à ce qu?il ne serve pas de squat le soir. Nous, à notre niveau, nous avons carrément procédé à la soudure des rideaux métalliques parce que toutes les serrures ont été abîmées. Malgré cela, on joue au chat et à la souris avec les malfrats qui écument ces locaux. Le ministre a parlé dernièrement d?une filiale qui sera appelée prochainement à gérer les sites de l?AADL, est-ce que c?est votre direction de la gestion immobilière (DGI) qui va se charger de cette mission ? Doit-on comprendre que cette filiale signera l?acte de décès de l?AADL ? En toute logique, même si l?AADL qui va terminer ? est c?est une certitude ? le programme de 55 000 logements, il faudrait quand même une entité pour s?en occuper sur les 25 ans à venir. Parce qu?il faut un administrateur de ces biens-là, en attendant que les locataires actuels ne deviennent propriétaires dans quelques années. Donc fatalement et en toute logique, c?est la structure actuelle qui est une structure centrale de l?AADL qui doit se transformer en filiale qui aura à ce moment-là toute la liberté et la souplesse nécessaire, les moyens financiers et le pouvoir de décision pour pouvoir être très réactive aux doléances des résidants. Vous suggérez que la DGI ne l?est pas en l?état actuel des choses? Ecoutez, ce sont des problèmes d?ordre administratif, des étapes par lesquelles il faut toujours passer pour obtenir un chèque ou un matériel et payer le fournisseur. Il y a donc grand espoir à ce que la DGI se transforme en filiale très vite pour qu?il n?y est plus ce type de freins bureaucratiques. Vous promettez aux locataires que leur calvaire prendra fin bientôt ? Tout à fait ! Je sais que le locataire nous attend au tournant et que d?ici la fin de l?année, quand il y aura la filiale, il va jauger et juger de l?efficacité de la filiale par rapport à ce qui se fait actuellement. Mais je vous dit en toute sérénité : une filiale avec tous ses moyens, avec ses personnels, avec sa liberté de jugement, d?action et de décision, il n?y a aucune raison pour qu?elle ne rende pas d?éminents services à ses résidants. Encore faut-il que, de son côté, celui-ci y mette du sien.
Posté Le : 21/08/2007
Posté par : sofiane
Ecrit par : Hassan Moali
Source : www.elwatan.com