Marché de l'immobilier: Pourquoi un F3 coûte jusqu'à un milliard

Le marché de l'immobilier obéit-il à une quelconque logique de l'offre et de la demande ? Les prix des appartements, toutes formules comprises, s'appuient-ils sur une mercuriale précise, balisée par un quelconque contrôle ? Ces interrogations et d'autres ont le mérite de recadrer le secteur de l'immobilier qui a tendance à échapper à toute manÅ“uvre de structuration.

 Les derniers projets de loi, loin de faire l'unanimité, ont mis en lumière un vecteur «opaque» qui se nourrit de l'absence d'articles clairs à même de mettre en sécurité les deux signataires d'un contrat d'acquisition de logement. Et malgré les deux programmes présidentiels pour la construction de deux millions de logements, la crise du toit persiste charriant derrière elle, comme inéluctable corollaire, la montée en flèche des prix. Des prix qui, en l'espace d'une décennie, ont doublé voire triplé au grand dam des ménages qui n'ont pu trouver leur place dans aucune des formules de logements initiés par l'Etat.

 Les témoignages se succèdent pour dénoncer une surenchère parmi les promoteurs immobiliers pour arriver à un «F3», promotionnel, sur plan à 1,6 milliard, livrable dans deux ans selon les prévisions les plus optimistes. L'éventuel acquéreur d'un appartement se trouve en face de plusieurs dilemmes et obstacles à surmonter pour un toit avec en prime des pratiques «douteuses» de certains promoteurs qui versent directement dans la fraude fiscale en ne déclarant pas la totalité du prix de cession. Cette formule de vente passe généralement par certaines agences immobilières qui jouent ainsi aux intermédiaires.

 «J'ai contacté un agent immobilier qui m'a proposé un F3, situé au centre-ville, dans le cadre du promotionnel, à 9,9 millions de dinars mais à condition que le prix déclaré soit de 6,5 millions de dinars et le reste au noir», témoignera Brahim, fonctionnaire qui voulait bénéficier de la formule du taux bonifié à 1% d'intérêt dans le cadre du prêt immobilier.

 Même ce prêt, ésotérique pour certains, n'est pas suffisamment appréhendé par les citoyens qui ignorent encore son existence malgré les nombreuses campagnes de presse l'ayant entouré. Un taux bonifié qui ne s'accorde que pour l'achat de logements neufs dans le cadre du promotionnel ou dans l'auto-construction mais qui reste loin des finances réelles de fonctionnaires honnêtes. « Avec un m² cédé à plus de 12.000 dinars par l'Etat et des appartements promotionnels à 900 millions minimum, comment peut faire un fonctionnaire pour s'en sortir», confessera Mourad, 36 ans. Pour Halima, enseignante dans le secondaire, la donne est simple puisqu'il lui faut se débrouiller 250 millions pour compléter le prêt de la banque et pouvoir acheter son F3, dans le cadre de la promotion immobilière. «Le promoteur m'a demandé 900 millions et la banque ne peut me prêter après étude de mon dossier que 650 millions que je dois rembourser à hauteur de 3 millions par mois sur 23 ans, alors vous voyez où se pose le problème».

 D'autres qui s'essayent à la promesse de vente butent sur le taux d'intérêt de 6% pratiqués par certaines banques et la frilosité des revendeurs qui préfèrent également ne pas déclarer la totalité de la somme obligeant par là l'acheteur à trouver d'autres sources d'argent pour compléter la somme demandée.

 Cette explosion dans les prix touche de plein fouet les fameux logements sociaux participatifs qui ont coûté à leurs propriétaires, dans leur première version, quelque 70 millions de centimes et qui se monnayent actuellement à partir de 800 millions de centimes. Et parmi les raisons invoquées pour expliquer cette hausse, les intermédiaires qui parasitent le secteur de l'immobilier d'où l'intervention des pouvoirs publics à même de réguler un tant soit peu ce marché.