Marché de l'immobilier: Le logement toujours plus cher

Comparativement au boum constaté en 2008, une année durant laquelle, les prix de l'immobilier ont explosé à Oran avec une hausse de plus de 50 %, les fluctuations sont relativement moins importantes depuis le début de cette année. La hausse est estimée par des professionnels du secteur entre 10 % pour les locations et 20 % pour les ventes.

Ainsi, pour les loyers, au centre-ville, un « F2 » est loué à partir de 10 000 DA. On débourse 1.000 DA en moins dans la périphérie de la ville. Selon les agents immobiliers, c'est la rareté des appartements en location qui a engendré ces prix qualifiés, toutefois, de « raisonnables ». Un « F3 » à Yaghmoracen est proposé à la location jusqu'à 15.000 DA, un « F4 » à presque 20.000 da. Pour les appartements haut standing composés de 5 pièces, notamment au centre-ville d'Oran et dont les demandeurs sont surtout les fonctions libérales, le loyer mensuel est égal à celui d'une villa dans les quartiers résidentiels à savoir entre 50 000 et 80 000 da.

A l'USTO et dans des sites nouveaux comme l'AADL, des locations s'effectuent en catimini avec des loyers atteignant les 12. 000 DA en plus des charges mensuelles avoisinant les 2.500 da. Pour le bénéficiaire légal, c'est une aubaine, car il gagne 4.000 da mois étant donné qu'il verse 8.000 au titre du loyer.

Selon les professionnels de l'immobilier, des propriétaires, pour des raisons financières, préfèrent louer leur appartement à prix fort et trouver une solution de rechange pour tirer le maximum de profit. Il y a également ceux qui ont investi en achetant des appartements pour les louer. « Ce sont ces derniers qui sont à l'origine de l'envolée des prix des loyers. Possédant d'importants moyens financiers, ils sautent sur les meilleures occasions. Ils retapent les appartements à neuf et les louent avec des conditions très avantageuses », explique le gérant d'une agence immobilière sise à Maraval.

Une autre catégorie de location prend de l'ampleur et concerne surtout les anciens quartiers où des « piaules » de 10 à 15 m² sont louées jusqu'à 1.000 DA mois. Les propriétaires, qualifiés par certains de «marchands de sommeil», effectuent ces transactions sans passer par la moindre agence immobilière ni encore moins le notaire. Pour ce qui est de l'achat, les connaisseurs du marché s'accordent à dire que ce sont les appartements des nouvelles cités qui sont les plus chers. Ainsi et à titre comparatif, un «F3» à Yaghmoracen ou à l'USTO coûte entre 610 et 650 millions de centimes contre «seulement» 450 millions de centimes aux Lauriers Roses ou Mimosa. En effet, si la surface d'un F3 de la première catégorie est de 80 m², elle n'est que de 50 pour la seconde. Un F4, quant à lui, est cédé entre 700 et 750 millions, et un F5, des logements moins disponibles, est vendu à partir de 900 millions et peut atteindre jusqu'à un milliard s'il est bien situé. A Oran-Est, plus précisément à Akid Lotfi, un « F3 » peut être vendu facilement jusqu'à 600 millions de centimes. Ce montant est appelé à grimper dans les années à venir du fait de l'amélioration du cadre de vie avec, notamment, des routes goudronnées ou encore la réalisation d'équipements publics.

 

Contrat de... confiance



Aux agences immobilières d'Oran, on affirme que pour la location des logements, plus de 50 % des transactions s'effectuent dans l'informel surtout pour les offres de la périphérie où les annonces se font de bouche à oreille aidées par des intermédiaires exerçant dans le noir moyennant parfois des honoraires négociés en dehors des fourchettes fixées.

Cela se fait sans contrat, juste un «engagement verbal». Dans différentes localités, un «deux-pièces» est loué jusqu'à 8.000 da, avec des sanitaires collectifs. Pour une seule pièce, le prix non négociable est de 5.000 da. A cela s'ajoutent les charges à savoir l'eau, avec un seul robinet dans la cour du haouch et l'énergie électrique et ce, selon le montant de la facture.

Même dans les sites illicites à l'instar de douar Maroc, à Aïn Beïda, les baraques de fortune sont souvent louées par leurs ex-occupants qui auraient bénéficié de logements sociaux. Ici, pour les couples pris à la gorge, le prix est plus ou moins modéré, 2.000 DA.

L'autre constat relevé par les agents immobiliers est le fait que même si les opportunités de location sont réelles dans une grande agglomération, les prix sont inabordables. En revanche, dans les localités avoisinantes, si les prix sont relativement accessibles, l'offre est minime. A Aïn El-Turck, Es-Sénia, Misserghine, Gdyel et Arzew, la chasse au logement devient un parcours du combattant.

L'activité des agences immobilières se retrouve réduite selon un gérant basé à Aïn El-Turk. « Je n'ai pas eu plus de dix offres par mois, depuis le début de cette année, contre une cinquantaine entre 2000 et 2002. Même la demande de location en période estivale a régressé au vu des sommes faramineuses exigées. Sachant depuis longtemps que les «F4» ou les «F5» deviennent de plus en plus rares du fait que les professions libérales ont fait le plein à Oran, un simple studio ou un «F2» peut aussi tourner au cauchemar. «C'est mon client propriétaire qui impose les conditions», indique le gérant d'une agence immobilière d'Oran. Résultat : des visites bouclées en 10 minutes et de grosses sommes versées par ceux qui présentent les meilleurs profils. Les propriétaires, bien sûr, profitent de cette situation en procédant à des augmentations périodiques et à chaque fois qu'ils changent d'occupants. Pour limiter le risque d'impayés, ils durcissent leurs critères de sélection, les prix s'emballent donc et ceux qui sont à la recherche d'un simple «petit refuge » doivent payer 10 000 à 25 000 DA par mois. A Oran et ses environs, c'est à prendre ou à laisser.

 

Le «roi» commerce



«Vendre un bien est plus facile que d'en acheter. Même la formule d'échange est en voie d'être délaissée». C'est ce qu'affirme un «expert» des transactions immobilières en faisant allusion au fait que toutes les grandes transactions immobilières ont pour but une activité lucrative et des quartiers autrefois résidentiels se transforment en quelques années en zones commerçantes. Que de belles villas et autres pavillons ont été rasés pour la construction en forme cubique avec une série de locaux commerciaux au rez-de-chaussée. A l'avenue Mekki Khelifa, par exemple, d'anciennes villas ont été cédées au prix fort, atteignant, pour une surface de 300 m², les 10 milliards de centimes.

A la place, on érige une construction souvent destinée à abriter des sièges d'entreprises étrangères. Dans cette artère qui a été totalement métamorphosée avec l'installation d'assureurs et de banques étrangères, en plus de spécialistes de l'électroménager, des chantiers sont en cours et devront abriter des activités similaires.

Un peu plus loin, à l'avenue Choupot, devenue un centre de référence, notamment pour l'habillement. Ici, un local à agencer est loué à raison de 60 000 DA par mois en plus d'une caution à verser comme garantie estimée à un mois de loyer.

Mais à les entendre parler, ces commerçants estiment que ces loyers sont raisonnables et puis leur activité est porteuse, et il suffit de deux mois pour que le loyer d'une année soit amortie. Dans ces quartiers, plus de vente et même des propriétaires préfèrent suspendre des chambres pour la création de petits locaux.



Effets secondaires

 

Toujours selon les professionnels du secteur, certaines mesures prises par les pouvoirs publics pour rendre plus facile l'accession au logement, soit par la propriété ou la location, ont eu l'effet inverse. Ceci confirme les dernières déclarations du Premier ministre au Forum de la télévision en estimant que des mesures sociales ont été prises sur le dos de la société. Ceci voulait dire tout simplement que sur le plan de l'application de ces mesures, les instruments n'étaient pas efficients.

Sinon, comment expliquer que la demande demeure toujours importante en dépit de la réalisation de milliers de logements. A titre d'exemple, le montant des aides octroyées par la Caisse nationale du logement (CNL), prévu pour cette année, a été estimé à 147 milliards de DA alors qu'en 2008, il n'était que de 136.

Ceci s'explique certes par le relèvement de l'aide publique, mais aussi par un plus grand nombre de bénéficiaires. Entre 1999 et 2008, l'Etat avait versé 881 milliards de dinars pour le financement du logement. La seconde mesure est celle de la CNEP et consistant à financer jusqu'à deux années de loyer au profit des jeunes âgés de moins de 35 ans, a fait que certains propriétaires ont augmenté substantiellement les loyers, notamment dans les grands centres urbains.

A Oran, un propriétaire d'un immeuble dira que cette aide publique est une aubaine pour les propriétaires, du fait que le potentiel locataire n'aura rien à verser de sa poche et donc négociera moins.