Logement aidé: L'Etat pose ses conditions

Les conditions financières applicables à la réalisation du logement promotionnel aidé ainsi que ses références techniques ont été définies dans l'arrêté interministériel du 14 mai 2011, publié dans le Journal officiel n° 51 du 14 septembre 2011. Plus qu'un texte, c'est un véritable compte-rendu de ce que seront les îlots des Logements Promotionnel Aidé (LPA), censés réconcilier le citoyen avec l'architecture urbaine. Ainsi, est entendu par LPA, tout logement destiné à des postulants éligibles à l'aide frontale de l'Etat, dont la surface habitable est fixée à 70 m² avec plus ou moins 3% de marge d'erreur.

Le LPA doit être réalisé par des promoteurs immobiliers dans le cadre de l'appel à manifestation d'intérêt et le prix du m² ne saurait dépasser les 4 millions de centimes hors coût du foncier. Le promoteur est tenu de produire, avant le démarrage des travaux, l'attestation de garantie délivrée par le fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière.

Le LPA doit être également cédé sur la base d'un contrat de vente sur plans conformément aux usages en vigueur. Par ailleurs, les promoteurs engagés dans le programme LPA sont tenus de respecter le cahier des charges qui comprend des prescriptions techniques à même de garantir la qualité de l'habitat et la réalisation de logements répondant à des critères qualitatifs. Ainsi, elles doivent permettre, entre autres objectifs, l'amélioration de la qualité architecturale et urbanistique ainsi que l'introduction de la notion d'efficacité énergétique. L'implantation des projets LPA doit être conforme avec les POS et les PDAU en vigueur et valoriser l'espace extérieur en créant la relation entre le bâti et son environnement immédiat.

Le promoteur immobilier doit aussi rechercher et imprégner à son projet un caractère urbain propre tout en veillant à ne pas dénaturer le site d'implantation. Cet arrêté met en évidence le souci des pouvoirs publics à créer de véritables îlots à travers des orientations poussant le promoteur à rechercher la notion de quartier en renforçant l'intégration du site et ses espaces privés en lui créant ses propres limites virtuelles.       Les textes définissent clairement ce que seront ces îlots d'habitation par le truchement de dispositions particulières avec des unités en îlots distribués par des rues ainsi que la densité et le gabarit des immeubles.  Quant à ces derniers, la préférence est donnée à une conception donnant quatre appartements par palier, en évitant la distribution des différentes pièces d'un seul côté du couloir. Les façades des immeubles doivent tenir compte des orientations par rapport à l'ensoleillement et aux vents dominants.

Un traitement particulier doit être accordé aux parties communes, notamment à travers l'installation des boîtes aux lettres à l'emplacement approprié, le revêtement des cages d'escalier et des halls par des matériaux de qualité. Les espaces verts sont également cités dans le texte puisque le promoteur doit prévoir un aménagement extérieur de qualité en tenant compte des handicapés.

Le LPA doit comprendre une salle de séjour (18 à 20 m²), deux chambres (12 à 14 m²), une cuisine (10 à 12m²), une salle de bains, une salle de toilettes, un espace de dégagement, un séchoir et des volumes de rangement.

Le promoteur s'engage à ce que le prix de cession arrêté la première fois comprend toutes les prestations et charges d'un logement totalement achevé y compris l'ensemble des travaux de voirie et réseaux divers tertiaires, une manière de couper court à des pratiques nées avec les différents programmes de réalisation de logements cédés à des promoteurs immobiliers qui n'hésitaient pas à exiger de leurs clients des sommes supplémentaires en guise de paiement des VRD et autres. Aussi, le promoteur immobilier est habilité à dresser la liste des bénéficiaires du LPA remplissant les conditions d'éligibilité si l'administration locale n'est pas en mesure de fournir la liste des bénéficiaires dans un délai de trois mois après le début des travaux.