Le logement et ses tracas

En plus de quelques impondérables qui sont à l?origine des grands retards enregistrés dans l?achèvement des projets immobiliers, telles les pénuries de matériaux de construction ou l?absence de main-d?oeuvre qualifiée, il s?avère que ce sont les contentieux nés entre les souscripteurs et les promoteurs immobiliers et/ou entre ces derniers et les différents organismes chargés de contribuer à la réalisation de ces projets, qui constituent le grand goulot d?étranglement. A titre illustratif, pour la seule ville d?Oran, plusieurs chantiers accusent un retard considérable. Ce qui met, en premier lieu, les futurs acquéreurs dans des situations périlleuses et, en second lieu, les promoteurs contraints de faire face, souvent, à un environnement hostile qui ne favorise guère leur action. C?est le cas de la Sarl ETBE Tounsi, basée à Sidi Bel-Abbès et qui, après avoir réalisé près de 3.000 logements, à travers plusieurs wilayas de l?ouest du pays, dans les délais impartis et selon les clauses relatives à la vente sur plan (PSV), s?est retrouvée confrontée au refus de certains futurs acquéreurs de payer un supplément de 100.000 DA pour l?achèvement des travaux de viabilisation et de réseaux divers (VRD) pour le projet des 180 logements de Haï Sabah.Selon un gestionnaire de cette entreprise, cette somme additive n?est nullement leur invention, mais elle est dictée, en revanche, par l?exigence formulée par l?agence foncière d?Oran de faire payer cette somme aux souscripteurs.Optant pour un montage financier pour dépasser cet écueil, l?entreprise a buté sur le veto de certains souscripteurs, alors que d?autres, voulant à tout prix occuper les lieux, ont soit accepté cette proposition ou encore d?occuper les lieux avant l?achèvement même des travaux de VRD, comme c?est le cas dans d?autres sites. Or, devait encore préciser notre interlocuteur, les travaux de VRD, selon les textes régissant la promotion immobilière, le financement des parties primaire et secondaire sont à la charge de l?Etat, et par conséquent de l?agence foncière, alors que le promoteur s?occupe de la partie tertiaire.Comme preuve, notre interlocuteur brandit une correspondance que lui a adressée l?agence de gestion et de régulation foncières urbaines de la wilaya d?Oran, en date du 16 avril 2006, c?est-à-dire 2 ans après le lancement du projet. L?objet du document a trait au paiement de la quote-part de viabilisation pour le POS 52 Haï Yasmine, à savoir: le coût de cession en TTC fixé à 9.611.100,00 DA. Ce qui reste en soi une aberration que le promoteur a rejetée dans la forme étant donné que si cette somme était incluse au départ, elle serait également portée sur le montant que devait verser chaque souscripteur. Concernant les délais, le projet sans cet impondérable pouvait être livré à temps, comme en témoigne l?achèvement selon la programmation de la partie habitations. Aussi, notre interlocuteur a relevé que plusieurs modifications de dernière minute, comme les changements imposés pour les plans de génie civil avec l?introduction des voiles antisismiques, une disposition initiée en urgence après les constats faits suite au séisme du 21 mai 2003. Cependant, pour le promoteur, ces imprévus les mettent dans des conditions inconfortables aussi bien en matière de crédibilité par rapport à leurs clients qu?au coût global du projet qui grimpe de 15% par rapport à l?estimation initiale, un surplus qu?endosse le seul promoteur. En revanche, les souscripteurs du projet «544 logements socio-participatifs» de Bir El-Djir, dont le maître d?ouvrage est l?agence foncière d?Oran, montent au créneau pour dénoncer, selon leurs propos, «une mauvaise gestion de ce projet qui traîne depuis des années». Les concernés s?estiment lésés et remettent surtout les réévaluations successives et «arbitraires» des prix des logements, dont le coût prévisionnel n?était seulement que de 60 millions de centimes pour un F3 et 85 millions de centimes pour un F4, en 2003. Selon l?un d?eux, «les prix de ces logements n?ont cessé de grimper depuis 2004 pour atteindre 175 millions de centimes pour un F3 et 220 millions de centimes pour un F4 avec des majorations de près de 200% du prix initial des logements et ceci sans inclure l?aide de la CNL. Sur ce cas précis, M. Khelil, directeur de l?agence foncière d?Oran, affirme que «certains dépassements dans le lancement de ce projet ont eu lieu et sont la principale raison de cette hausse. La gestion commerciale catastrophique du projet, du fait que les listes étaient établies, non pas par l?agence foncière mais par les APC, les difficultés inhérentes à l?acquisition du terrain puisque l?agence n?était pas la propriétaire de l?assiette, d?où l?absence de permis de construire, ni de l?assurance du fonds national de garantie et enfin même l?autorisation de la DLEP, sont les principales raisons qui nous ont conduit à cette situation».Sur les révisions successives des prix des logements, notre interlocuteur préfère parler de «mise à niveau des prix» par rapport à ceux pratiqués sur le marché en déclarant: «les prix des logements sont raisonnables. Je défie quiconque de me trouver un promoteur qui construirait un logement pour moins de 24.000 DA le mètre carré».Les souscripteurs, de leur côté, confient appréhender le fait que leurs logements sont l?objet de convoitises et que toutes ces «entraves» visent à les «évincer» pour en faire bénéficier d?autres personnes. Un souscripteur nous fera même savoir qu?au registre des dépassements, il est à citer des logements de type F4, d?une superficie entre 100 et 120 m² avec, en outre, des terrasses privatives de 120 m², alors que la réglementation est claire, et stipule que la superficie d?un logement LSP ne doit, en aucun cas, dépasser les 80 m2. L?autre cas qui mérite d?être relevé est le projet des 316 logements LSP de Akid Lotfi, un projet «mort et enterré avec son promoteur», ne cessent de marteler les souscripteurs qui après avoir frappé à toutes les portes, se sont vu boudés pour la simple raison que l?affaire est en justice et qui doit trancher sur l?indivision relative à un bien en héritage. Devant un vide juridique, du fait que la législation régissant la promotion immobilière n?a pas pris en considération ce cas de figure -la mort du promoteur- ce sont les souscripteurs qui ont perdu patience et se sont même regroupés, à plusieurs reprises, sur le site du projet pour alerter les responsables locaux sur leur calvaire qui dure depuis 2003: année durant laquelle le projet devait être livré. C?est ce qu?endurent également les 30 souscripteurs de Dréan dans la wilaya d?El-Tarf. Ayant versé chacun, en 2003, une première tranche de 350.000 à 400.000 DA, pour un montant global de 1.350.000 DA, les souscripteurs furent surpris d?une revue à la hausse de l?ordre de 150.000 DA pour un F3. 2 ans après, le promoteur porte le montant à 1.700.000 DA.En 2008, le projet est enfin prêt, mais les acquéreurs ne comptent pas abandonner après avoir occupé leurs logements, même si les actes de propriété tardent à être établis, au niveau de la conservation foncière, un manquement qu?a confirmé le premier responsable de l?EPLF.