Le crédit immobilier de plus en plus insuffisant : Grands frais pour un petit « F »'
Devant un marché immobilier fortement spéculatif et marqué par une hausse vertigineuse du prix du logement sur le marché secondaire de l'habitat, les ménages n'ont d'autre recours que le crédit immobilier pour acquérir un toit. Et pour cela, ils choisissent dans la plupart des cas la formule « PAP », c'est-à-dire de particulier à particulier, même si les banques proposent toute une gamme de formules (autoconstruction, vente sur plan, LSP, extension, etc.). S'il est généralement admis que l'accès au crédit immobilier est une véritable galère bureaucratique, l'encaissement du chèque tant convoité en bout de course n'est guère suffisant, faut-il craindre, pour couvrir tous les coûts financiers que l'opération d'acquisition du logement peut comporter. Et, en l'occurrence, les dépenses supplémentaires que le postulant doit assumer et tous les frais annexes ou connexes induits par le prêt s'avèrent outrageusement rédhibitoires.D'abord l'incontournable apport personnel. Celui-ci représente la différence entre le montant octroyé par la banque et le prix réel du logement. Car il faut noter qu'en règle générale, les salaires des cadres moyens permettent rarement à ces derniers d'obtenir des prêts pouvant couvrir l'essentiel de la transaction immobilière. Au reste, les banques les plus « indulgentes » exigent un apport personnel d'au moins 10% du prix du logement. Dans un marché où un petit « F » étriqué caracole à 4 ou 5 millions de dinars dans les grandes villes, il faut un « capital » minimum de départ de 500 000 DA pour avoir les faveurs d'une agence bancaire. Ceci pour commencer. Un certain nombre de dépenses inhérentes au dossier sont également à prévoir : la commission de gestion, c'est-à-dire les frais d'étude du dossier, qui sont autour de 12 000 DA, voire davantage ; l'expertise du bien immobilier (environ 5000 DA) ou encore l'assurance du crédit, quoique celle-ci est généralement intégrée dans la structure du prêt. Ce sont là autant de « subtilités bancaires » qui sont parfois négligées.Autre lot de frais afférents dont il faut absolument tenir compte : les charges financières induites par la relation vendeur-acquéreur. Et c'est là un chapitre de dépenses qui n'est absolument pas pris en charge par le crédit bancaire. Le gros de ces dépenses a trait principalement aux arrhes, le fameux « ârboune » qui peut prendre des proportions importantes avec, de surcroît, le risque de partir en fumée (lire encadré). Certains particuliers, se méfiant de la promesse de vente ' un document indispensable dans le dossier bancaire ' exigent des avances substantielles pouvant constituer jusqu'à 50% du prix du logement, ce qui vient grever lourdement le budget du pauvre candidat au bonheur immobilier.Il ne faut pas omettre de citer, par ailleurs, tout ce qui touche aux frais notariés : honoraires de l'étude notariale, frais d'enregistrement et de publicité de l'acte, etc. Au chapitre fiscal, d'aucuns parmi ceux qui mettent en vente leur bien, force est de le constater, rechignent à s'acquitter de l'impôt qui leur incombe et le font le plus souvent endosser à l'acheteur, ce qui constitue une autre charge. Dans la plupart des cas, les deux parties s'entendent à ne pas déclarer la réalité du montant de la transaction, si bien qu'une partie de ce montant est versée au noir de façon à échapper au fisc. Aussi faut-il, là encore, disposer de suffisamment de liquidités hors crédit pour combler ce différentiel. Si entre le vendeur et l'acquéreur vient s'interposer une agence immobilière, il faudrait prévoir, au surplus, les honoraires de l'agence intermédiaire. Bref : à ce train, il faut carrément convoiter un autre crédit pour faire face à autant de « frais collatéraux » qui viennent allonger interminablement le coût du petit F'
Posté Le : 04/08/2009
Posté par : sofiane
Ecrit par : M. B.
Source : www.elwatan.com