La vente d'immobilier, parlons-en !

Le mode d'acquisition appelé par abréviation «V.S.P.» est régi par un texte réglementaire (décret N° 93/03 du 01 mars 93) et par les dispositions du code civil en matière de vente d'immeubles. Ce décret législatif, reconnaissant la promotion immobilière en tant cette activité autorisant le promoteur à utiliser l'argent des acquéreurs, a légitimé la vente d'un immeuble avant son achèvement, appelée communément la vente sur plans, et imposé la constatation de la vente par un contrat conclu par acte authentique. Ce texte législatif a également abrogé la loi 86-07 du 04 mars 86 relative à la promotion immobilière et invalidé le pré-contrat ou contrat dit de réservation S.S.P. Comme le postulant à l'acquisition achète un bien immobilier qui n'est pas encore construit ou en cours de construction, le législateur a réglementé le contenu du contrat de vente sur plans et défini un cadre protecteur pour l'acquéreur. En l'état actuel de la législation, l'acquéreur est suffisamment protégé contre tout risque inhérent à ce mode d'acquisition. Le contrat de vente sur plans, selon les termes mêmes du décret, est un contrat de vente définitif. Les parties contractantes sont irrévocablement engagées. Ce contrat de vente définitif, ce contrat de ventes sur plans à exécution successive, porte à la fois sur la construction et le terrain sur lequel l'ouvrage est édifié. Etant un contrat bilatéral, par sa classification tirée du code civil, ce contrat est créateur d'obligations réciproques à la charge de chacune des parties. Le promoteur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix, selon les prévisions du contrat à mesurer de l'avancement des travaux. Dans le souci d'assurer la protection de l'acquéreur contre le risque d'insolvabilité du promoteur, la législation a prescrit au promoteur de couvrir ses engagements par une assurance prise auprès du F.G.C.M.P.I. et se garantir contre tous les risques dont il doit répondre en sa qualité de promoteur. Le législateur a pensé aussi qu'il est juste et équitable de protéger l'acquéreur en cas de défaillance du promoteur. La faillite ou l'incapacité matérielle du promoteur à poursuivre l'achèvement des travaux, dûment constatée, ouvre droit à la masse des acquéreurs, le privilège de premier rang sur les constructions et le pouvoir de poursuivre l'achèvement des constructions par tous moyens de droit aux frais et en lieu et place du promoteur. Ce droit leur est conféré par les articles 16 et 17 du décret 93/03. Le législateur a aussi institué un système obligatoire de garanties: - Garantie des vices apparents et/ou de bon fonctionnement des éléments d'équipement du bâtiment constatées lors de la réception des lieux : (délais nécessaires à l'exécution des travaux de réparation sont, d'un commun accord, promoteur-acquéreur, fixés dans le contrat). - Garantie de parfait achèvement: (durée un - 01 - an) après la réception pour la réparation gratuite des malfaçons qui se manifestent lors de la première année. - Garantie décennale (durée dix (10) années) pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui rendent l'ouvrage impropre à sa destination. Lors de la prise de possession du bien acquis, le promoteur est tenu de remettre à l'acquéreur les documents suivants : - le plan du bien cédé, l'attestation décennale, l'état descriptif de division, le règlement de copropriété et le certificat de conformité. Les articles 10 à 15 du décret 93/03 réglementent dans le détail l'établissement du contrat de vente sur plans. Ce contrat de vente sur plans auquel doit être obligatoirement annexée l'attestation de garantie, doit être conclu en la forme authentique et comporte : - les éléments justificatifs de l'obtention des autorisations de construire prévues par la réglementation en vigueur, - la description et la consistance de l'immeuble ou fraction d'immeuble vendus, - les délais de livraison et les pénalités de retard y afférentes en cas de non respect, - le prix prévisionnel et les modalités de sa révision éventuelle, - les conditions et modalités de paiement, - la nature des garanties légales, garantie de bonne fin et autres garanties données par le promoteur à l'acquéreur, en contrepartie des avances, acomptes et paiements fractionnés, prévus au contrat et à l'appui des autres engagements contractuels. L'inobservation des dispositions ci-dessus entraîne la nullité du contrat. Ce contrat de vente sur plans peut être également complété par toutes clauses particulières jugées nécessaires par les parties, sans toutefois que les garanties contractuelles puissent être inférieures à celles prévues dans le contrat modèle tel que fixé par le décret 94/58 du 07 mars 94. A l'achèvement de la construction, ce contrat de vente sur plans est complété par un procès-verbal de réception dressé, contradictoirement, en la même Etude Notariale pour constater la prise de possession par l'acquéreur et la livraison de l'immeuble achevé par le promoteur, en conformité avec les engagements contractuels. C'est à ce stade que l'acquéreur doit être vigilant. De sa décision dépendra l'étendue des recours et garanties en matière de vices alors apparents et défaut de conformité au contrat. En conclusion et selon l'esprit du législateur la vente sur plans ne peut être précédée d'un avant-contrat basé sur l'article 71 du code civil ou contrat dit de réservation tiré de la loi 86-07. Pour ce mode d'acquisition correspond donc un acte de propriété. Cet acte de propriété est fixé par la loi ainsi que toutes les dispositions qui lui sont afférentes. Strictement réglementée, cette forme de vente ne peut être donc précédé de la signature d'un contrat préliminaire S.S.P., c'est-à-dire sous simple signature du promoteur et de l'acquéreur. La vente sur plans sur la base d'un contrat préliminaire ou préparatoire apparente à l'acte de vente sur plans n'engage en rien le promoteur, et l'acquéreur dans ce cas de figure sort du cadre légal et protecteur du contrat de vente sur plans. Le contrat qu'il (l'acquéreur) signe n'est pas un contrat de vente sur plans mais un faux contrat qui n'offre aucune garantie quant aux délais et au remboursement des sommes d'argent engagées. Le notaire requis pour la formation d'un tel contrat a en vertu de son devoir de conseil, l'obligation d'éclairer les parties sur la validité et la portée de cet acte. Il ne doit laisser l'acquéreur dans l'ignorance des risques qu'il encourt. 1 - abrogé par l'article 30 du décret 93/03, ce contrat est nul et de nul effet. 2 - Contrairement à l'acte sous-seing privé qui est établi directement par les parties contractantes seuls signataires de la convention, l'acte authentique est signé par les parties, mais établi par un notaire qui y oppose également sa signature et qui en délivre une grosse, titre exécutoire ayant les mêmes effets qu'une décision de justice permettant de poursuivre l'exécution des engagements contractés. 3 - Le contrat de vente sur plans est un contrat de vente définitif. Le transfert de propriété est immédiat, l'acquéreur est propriétaire de son logement à fur et à mesure de l'avancement des travaux. 4 - Instituée par l'article 11 du décret 23.03, la police d'assurance «Contrat de vente sur plan» valant attestation de garantie est une assurance obligatoire qui est prise par le promoteur auprès du F.G.C.M P/I pour couvrir ses engagements à l'égard des acquéreurs. L'objet de cette garantie est de garantir l'acquéreur contre le risque d'insolvabilité du promoteur auquel il aura avancé des sommes d'argent, dans le cadre de la V.S.P. Le fonds ne garantit nullement l'achèvement des travaux en cas de défaillance du promoteur et ne fournit pas non plus les fonds nécessaires à l'achèvement de la construction, comme on le croit. * Gérant d'un cabinet d'affaires, Constantine