L'immobilier et ses leçons non apprises

Le prix de l'immobilier est source de malentendus. Beaucoup ont présumé que comme l'économie s'accroisse rapidement et que nous allons manquer de place dans le monde, le prix des maisons et des appartements augmenterait vitesse grand V.

Ce malentendu a incité des gens à investir dans l'immobilier – l'une des raisons principales d'une des bulles mondiales dont l'éclatement a alimenté la crise économique actuelle. Ce malentendu pourrait aussi contribuer à faire remonter les prix une fois la crise terminée. En effet, d'aucuns salivent déjà à l'idée de spéculer sur l'achat de maisons au vu de la morosité des marchés.

Mais nous ne sommes pas vraiment à court de terrains. Ils abondent dans chaque grand pays sous forme de forêts et de domaines agricoles, dont bon nombre pourrait être urbanisé à l'avenir. Moins d'1 % de la surface de la terre est densément urbanisé. Et même dans les pays très peuplés, la proportion s'élève à moins de 10 %.

Une certaine régulation existe pour restreindre la conversion de terres en zones urbaines. Mais lorsque de puissants arguments économiques prennent le dessus, ces barrières finissent par être contournées. Les gouvernements ont de plus en plus de difficultés à expliquer à leurs citoyens qu'ils ne peuvent pas s'offrir de maison à cause des restrictions territoriales.

Le prix des terres cultivées n'a pas augmenté assez vite pour enrichir les investisseurs. Au XXe siècle aux Etats-Unis, le prix des domaines agricoles n'a augmenté que de 0,9 % par an en valeur réelle (ajustée à l'inflation). La majeure partie des profits que les investisseurs en retirent provient de l'agriculture, et pas seulement de l'appréciation du prix d'un terrain.

Malgré l'explosion du prix de la production agricole au XXe siècle aux Etats-Unis qui rivalise avec l'explosion de l'immobilier dans les années 2000, le prix moyen d'un hectare de terres s'élevait toujours à 6 800 $ seulement, d'après le Ministère américain de l'agriculture. Cela pourrait servir à construire 10 à 20 pavillons agrémentés d'une belle surface de terrain ou un immeuble abritant 300 personnes. Le prix du terrain par personne serait alors aussi bas que 20 $, c'est à dire moins de 0,50 $ par an sur toute une vie. Aucun doute que ce terrain ne se situe pas forcément dans un endroit idéal, mais il pourrait le devenir avec un peu d'aménagement territorial.

Beaucoup avancent l'hypothèse que le cas des Etats-Unis ne peut se généraliser, car ces derniers ont une très grande superficie comparé à leur population. En 2005, la densité habitants au km2 était de 31 aux Etats-Unis, 53 au Mexique, 138 en Chine, 246 au Royaume-Uni, 337 au Japon et 344 en Inde.

Mais dans la mesure où les produits (récolte, bois, éthanol) sont négociés sur les marchés mondiaux, le prix de n'importe quel type de terrain devrait être plus ou moins le même partout. Les agriculteurs ne pourront pas faire de profit dans les pays où le terrain est très cher. Ils pourraient même décider de ne plus traiter avec ces pays à moins d'une chute des prix vers une généralisation mondiale, même s'il faudrait apporter quelques corrections prenant en compte le prix de la main d'Å“uvre et d'autres facteurs.

La pénurie de matériaux de construction n'est semble-t-il pas une raison de s'attendre à un prix élevé de l'immobilier non plus. Aux Etats-Unis par exemple, l'index des prix du bâtiment établi par l'Engineering News Record (basé sur le prix de la main d'Å“uvre, du ciment, de l'acier et du bois) a en fait chuté par rapport aux prix à la consommation au cours des trente dernières années. Comme il existe un marché mondial pour ces domaines de production, la situation ne devrait pas différer beaucoup ailleurs.

Une autre idée trompeuse – et ennuyeuse – est que l'on a tendance à confondre le niveau des prix avec le taux de change. Bon nombre de personnes s'imaginent que les raisons pour un prix élevé de l'immobilier dans un pays sont une raison de penser que le taux de hausse de ces prix devrait aussi y être plus élevé.

Mais à la vérité, ce serait plutôt l'inverse. Plus le prix de l'immobilier est élevé dans un pays, plus il y a de chances de baisser à l'avenir. La flambée de l'immobilier aux cours des dernières bulles a donné au public de fausses raisons d'espérer, totalement dénuées de réalisme. Il y a quelques années de cela, Karl Case et moi avons demandé à des acheteurs dans les villes américaines où la bulle sévissait à combien ils estimaient l'augmentation du prix de leur maison sur les dix années suivantes. En moyenne, la réponse était de 10 % par an. En multipliant ce taux sur 10 ans, ils s'attendaient à une augmentation de facteur 2,5. En extrapolant un peu, ils s'attendaient que cela augmente 2 000 fois en l'espace d'une vie. Mais le prix de l'immobilier ne peut avoir connu de telle augmentation sur une si longue période, car sinon personne ne pourrait s'offrir de maison.

La triste réalité est que la conjoncture économique actuelle est, au fond, l'une des causes de l'écroulement des bulles spéculatives des marchés boursiers et immobiliers. Des bulles nées de fausses idées sur les facteurs d'influence des prix. Ces malentendus n'ont pas été clarifiés, ce qui signifie que nous ne sommes pas à l'abri de nouvelles perturbations spéculatives.



*Economiste en chef de MacroMarkets LLC, iL enseigne l'économie à l'université de Yale