Immobilier commercial: La CNAC et l'ANSEJ explosent les loyers

La hausse vertigineuse des loyers des locaux commerciaux, les agents immobiliers sont unanimes à l'expliquer par une demande sans cesse croissante en raison de l'afflux des citoyens sur les deux dispositifs Cnac et Ansej, notamment suite à l'allègement de la procédure administrative et la revue à la baisse de l'apport personnel des prétendants.

Selon plusieurs d'entre eux, la tendance d'il y a deux ans, et abstraction faite de certains quartiers à grande vocation commerciale, s'est renversée. Dans certains quartiers où le loyer demandé était plus ou moins accessible, il est devenu pénalisant pour certains promoteurs de projets. Ces derniers estiment que la baisse de l'apport décidé par les pouvoirs publics n'a pas été finalement bénéfique pour eux, étant donné qu'ils sont dans l'obligation d'engager d'importantes sommes juste pour l'acquisition du local, une condition exigée pour les activités sédentaires et, par conséquent, les seuls gagnants sont les propriétaires. Cette demande inattendue a ouvert grand l'appétit des propriétaires qui exigent, en plus d'une caution, le paiement cash de toute la durée du contrat, alors qu'avant, les locataires ne payaient que la première année.

 Concernant les cours, ils varient d'un quartier à un autre, et ce selon la nature de l'activité ciblée. Si pour la fabrication, les promoteurs ne mettent pas en avant l'emplacement, étant donné que ce qui les intéresse le plus demeure l'espace ainsi que les sources d'énergie, pour les prestations de services, c'est plutôt l'endroit et l'artère. Sur ce plan, au niveau de tous les quartiers, plus on se rapproche des artères principales, plus le loyer est cher. A cet effet, l'exemple de Choupot est édifiant, car de par sa vocation commerciale, notamment le prêt-à-porter, les services ont automatiquement suivi, particulièrement la restauration, un segment tant convoité à la Cnac et l'Ansej. Dans ce même quartier, un local dit «bien situé» d'une superficie de 100 m² peut atteindre jusqu'à 60.000 dinars par mois et tous les travaux d'aménagement et d'agencement sont au compte du locataire. Ce tarif n'est pas unique, sachant que tout dépend de la situation financière du propriétaire, dont certains sont obligés d'avoir de l'argent frais pour généralement achever leurs travaux. A ce titre, la configuration de plusieurs quartiers autrefois résidentiels est en train de changer et de nouveaux investisseurs s'installent pour démolir des villas et d'édifier à leur place des locaux commerciaux, dont les loyers serviront pour achever les travaux des logements.

Même les grands ensembles immobiliers n'échappent pas à cette folie des loyers, étant donné que les propriétaires des locaux commerciaux préfèrent les louer au prix fort, entre 12.000 et 15.000 dinars et même jusqu'à 20.000 dinars.

 Mais, en plus de cette donnée, une autre a aussi influé sur les cours de l'immobilier commercial, à savoir le tramway. Tout au long du tracé du projet du tramway d'Oran, notamment dans ses parties urbaines, les cours de l'immobilier ont pris de nouvelles proportions dans le sens de la baisse, dès la pose des premiers engins il y a bientôt 3 ans. Dans un premier temps, le rétrécissement de la chaussée a rendu les opérations de chargement et de déchargement très difficiles, voire impossibles et, du coup, les commerçants de gros se trouvaient contraints de trouver d'autres alternatives, notamment en allant s'installer dans d'autres quartiers où les conditions étaient plus favorables. C'est à Maraval, un quartier pourtant résidentiel, que tous les grossistes chercheront un local pour leur activité. En l'espace de deux années, les prix aussi bien à la location qu'à la vente ont triplé. En 2010 et selon un agent immobilier au fait de la question, le prix du mètre carré a atteint les 12 millions de centimes/mois, et ce même pour une bâtisse à raser étant donné qu'elle ne répond pas aux exigences de l'activité commerciale. En revanche, au boulevard Mascara, changement de décor : depuis deux ans, on assiste à la réalisation de grands magasins avec des devantures en verre pour abriter des activités de prestation ou simplement commerciales.

Là aussi, les prix ont explosé et les investisseurs misent gros, car leurs projets seront porteurs en raison des facilités de transport qui seront offertes à une clientèle potentielle avec la mise en service du tramway. Et sur cette artère, les loyers sont exorbitants et varient entre 20.000 et 30.000 dinars par mois, voire davantage.

Dans l'autre sens du tracé, à savoir celui devant relier la place du 1er Novembre à Sidi Maârouf, la tendance est claire pour les commerçants de l'avenue Hamou Mokhtar (ex-Saint Eugène), qui ont perdu énormément au plan du chiffre d'affaires, au point qu'ils font partie des commerçants indemnisables pour dommages collatéraux du projet. L'immobilier commercial a été affecté : et si pour les propriétaires, les perspectives s'annoncent meilleures une fois le projet achevé, ce sont les locataires qui fuient cette artère, et beaucoup de petits commerces et même des prestataires ont fermé, préférant changer de lieu. Les propriétaires ne trouvent plus preneurs, même si les loyers ont été substantiellement revus à la baisse. Des agents immobiliers avancent le taux de 40%, mais en précisant qu'une reprise est possible avec l'approche de la fin des travaux.

Contrairement à cette artère faisant partie d'un quartier entièrement enclavé, la rue Mohamed Boudiaf (ex-Mostaganem) connaîtra le même phénomène une fois les travaux lancés, et qui seront plus longs en raison de la vétusté des immeubles ainsi que des transferts des différents réseaux qui seront un véritable casse-tête chinois pour les responsables du projet.