Immobilier : assurance SGCI forcée pour BDL et CNEP-Banque, les emprunteurs pénalisés

La Société de Garantie du Crédit Immobilier SGCI impose une deuxième assurance après celle mise en place par les banques pour protéger les établissements financiers en cas de défaut des emprunteurs. Plus grave, les clients des banques doivent payer d'avance la totalité de cette seconde couverture. Un dispositif redondant duquel la BDL et Cnep-Banque se sont soustraits. Mais les pouvoirs publics veulent les contraindre à y revenir.

Les emprunteurs sont les grands perdants.

La Société de Garantie du Crédit Immobilier (SGCI) accentue la pression sur les banques publiques pour établir ou renouer une relation contractuelle que ces dernières voient souvent d'un mauvais Å“il. Si la BEA et la BNA ont conservé une relation avec la SGCI, la CNEP-Banque et la BDL, les deux poids lourds des crédits immobiliers, ont réussi à se soustraire à l'emprise d'une société d'assurances dont le rôle paraît inutile à beaucoup en raison de l'existence de la Société de refinancement hypothécaire (SRH) et du Fonds de garantie et de caution mutuelle de la promotion immobilière (FGCMPI).

D'ailleurs une amélioration du chiffre d'affaires des deux établissements financiers a suivi l'interruption des contrats avec la SGCI. La BDL a été la première, dès 2003, à mettre un terme à ses relations avec SGCI. Ce qui lui a permis de prendre des parts de marché à la banque de l'immobilier. La CNEP-Banque a fini par imiter la BDL en 2009. La décision semble avoir été salutaire pour la CNEP-Banque puisqu'elle lui a permis de reprendre le leadership dans le crédit immobilier. L'assurance de la Société de Garantie du Crédit Immobilier (SGCI) couvre l'insolvabilité définitive de l'emprunteur comme celle des assureurs des banques. Elle est émise au profit de la banque pour la couverture du risque d'insolvabilité. En cas de sinistre, le client de la banque perd son assurance-vie, le bien immobilier objet du crédit ainsi que sa prise en charge par l'assureur. Les capitaux issus de la cession du bien hypothéqué reviennent à la banque et à l'assureur.

RETOUR FORCE

Mais le retrait de la SGCI n'est pas du goût de tous et c'est avec l'appui des pouvoirs publics que la compagnie d'assurance aurait, selon certaines indiscrétions, réussi à imposer à nouveau ses services à la BDL, à la CNEP-Banque et au CPA. La mise en vigueur de cette décision devrait intervenir très prochainement. S'agissant des banques privées de la place nos sources sont dans l'incapacité de confirmer leur adhésion forcée au dispositif de la SGCI. Si elle ne devait s'appliquer qu'aux établissements bancaires publics, cette décision représenterait une entorse manifeste au principe de juste concurrence.

Pour faire passer la pilule, la SGCI a consenti une baisse importante sur les primes d'assurances que doivent payer les emprunteurs. Bien que cette assurance ne soit pas obligatoire, ni pour les clients ni pour les banques, elle leur est imposée administrativement. Même les professionnels de l'immobilier ne voient pas l'utilité de cette assurance. Pour Brahim Hasnaoui, l'un des plus grands promoteurs algériens, "le logement se garantit lui-même". (Voir article paru dans supplément économie daté du 11 février - Brahim Hasnaoui : "Le logement n'est plus un problème de réalisation en Algérie").

UNE PRIME QUI ACCROIT LE COUT GLOBAL DU CREDIT IMMOBILIER

Cette prime a pour effet d'augmenter le coût global du crédit immobilier sans transformer radicalement la qualité de la couverture du risque. La prime de la garantie SGCI doit être payée d'avance dans sa totalité (flat) alors même que les banques font payer l'assurance des emprunteurs au fil des mensualités du crédit. Le paiement de la prime d'assurance bancaire est ainsi étalé sur près de 30 années et jusqu'à 40 ans au niveau de la CNEP-Banque. Pour les spécialistes, cette seconde couverture est purement redondante et ne se justifie pas. En effet, les banques couvrent leurs crédits immobiliers par des hypothèques de premier rang assorties d'une assurance des emprunteurs. Pour les banquiers cette double couverture est largement suffisante pour garantir leurs concours. Il se confirme ainsi que cette prime d'assurance supplémentaire ne transforme pas la qualité de risques bancaires déjà couverts de manière satisfaisante mais pénalise plutôt les citoyens soucieux d'acquérir un bien immobilier. Très concrètement, la garantie SGCI va à l'encontre des initiatives des pouvoirs publics pour améliorer la solvabilité de la demande. A moins que ces pouvoirs publics ne considèrent l'intervention de la SGCI comme un moyen de reprendre avec la main gauche ce qu'ils ont pu donner avec la droite.