Doit-on réaliser des diagnostics ERNMT en Algérie face aux catastrophes naturelles ?

Publié le 20.07.2023 dans le Quotidien d’Oran
par Otsmane Abdelkader*

Les fortes précipitations qui se sont abattues sur le Nord du pays ont rappelé la grande vulnérabilité des villes algériennes face à ce risque. Depuis la catastrophe de Bab El-Oued, à Alger, en novembre 2001, les Algériens qui avaient été surpris par le spectacle impressionnant de la furie des eaux et l'étendue des dégâts que peuvent entraîner les intempéries, savent de quoi sont capables des pluies torrentielles et ininterrompues.

Il n'est pas question d'empêcher les intempéries, celles-ci étant des phénomènes naturels, mais il est possible d'éviter le pire par des mesures de prévention. Il y a quelques années, des chercheurs algériens ont eu à attirer l'attention sur les risques de glissements de terrain provoqués par les fortes averses. Ils avaient appelé à la création d'une base de données qui fournirait une carte précise des régions et des sols exposés aux glissements de terrain, généralement entraînés par les fortes pluies, et permettrait d'y apporter les solutions.

La politique de prévention des risques naturels repose notamment sur leur identification et leur localisation, sur la réglementation de l'occupation des sols et sur l'information pour sensibiliser la population à la vulnérabilité face aux aléas naturels et pour préciser les conduites à tenir en cas d'événement à surgir.

Dans le monde, les inondations sont les premières responsables à la fois des pertes économiques et du nombre de morts, estiment les scientifiques spécialisés dans l'étude des risques.

À chaque catastrophe naturelle (inondation ou autres), l'Etat algérien débourse des sommes colossales pour prendre en charge les retombées et réparer les dégâts.

Justement à ce titre, je voudrais initier en ma qualité d'expert en diagnostic immobilier, ma part de réflexion dans la nouvelle politique de prévention et la protection vis-vis des risques majeures sollicité par le Premier ministre Aïmene Benabderrahmane est d'instituer un corps de métier spécifique aux techniques de diagnostics immobiliers sur la base des lois réglementaires (décrets, arrêtés, ordonnance, etc.,) indispensables à valider la vente ou location ou la cession d'un bien bâti dans le cadre de la prévention qui doit regrouper l'ensemble des dispositions à mettre en œuvre pour réduire l'impact d'un phénomène naturel ou anthropique lié à l'activité humaine prévisible sur les personnes et les biens. Cette prévention doit être revue dans toute sa globalité notamment la connaissance des phénomènes, de l'aléa et du risque, c'est-à-dire avoir une meilleure compréhension de l'aléa et de recueillir et traiter les données collectées à savoir les sismicités, la climatologie et la nivologie liée à la neige et aux avalanches sur des supports manuels comme des Atlas regroupant des cartes de zones inondables ainsi des cartes de localisation des phénomènes avalancheux.

Les autorités locales doivent résolument travailler sur la surveillance comment anticiper un phénomène pour pouvoir alerter les populations à temps l'information préventive et l'éducation, la prise en compte des risques dans l'aménagement, la mitigation, la planification et l'organisation des secours, la prise en compte du retour d'expérience.

La nouvelle politique du gouvernement algérien met en avant des actions d'information préventives dans le système d'éducation afin de réduire la vulnérabilité en informant le citoyen sur les risques et la conduite à tenir pour s'en préserver. Comment les faire ? Organiser des comités locaux d'information et de concertation (CLIC) au niveau de chaque wilaya et région, mise à disposition des documents d'information communal sur les risques majeurs au niveau des APC, l'affichage pour informer les futurs acquéreurs comme de locataires, l'éducation à la prévention des risques majeurs dans les écoles et collèges.

La réalisation d'un état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) doit faire partie désormais des obligations légales en tant que vendeur particulier ou étatique lors de la réalisation de toute transaction immobilière entre acheteur locataire particuliers parties publiques. Toutefois un professionnel comme agent immobilier, notaire ou encore un diagnostiqueur peut vous accompagner dans les démarches d'établir un ERNMT, c'est-à-dire un état des risques naturels, miniers et technologiques. Seules les communes concernées qui sont dotées des plans de prévention de risques naturels, des plans de prévention de risques miniers ou des plans de prévention des risques technologiques prescrits ou approuvés par anticipation ; et qui sont situées dans une zone de sismicité de niveau 2 à 5.

Quels sont les risques pris en compte ?

La liste des risques naturels prévisibles, des risques miniers et des risques technologiques auxquels la commune est exposée sur tout ou partie de son territoire sont réparties et répertoriés dans des dossiers dite dossier d'information communal des risques majeurs (DICRIM) auquel le vendeur ou le bailleur peut se référer.

Ils sont répartis en trois catégories, à savoir :

Les risques naturels : Ils concernent l'exposition de la population à un incident d'origine naturel (feux de forêt, mouvements de terrain, tempêtes, inondations, séisme, raz de marée, sécheresses, cyclones, avalanches, etc.

Dans l'esprit de nos concitoyens, ce sont souvent les premières informations de prévention auxquelles nous pensons. Pourquoi ? Car nous conseillons souvent de poser des questions à ce sujet aux propriétaires actuels (en cas de visites pour une vente ou même pour une location). Cela vous donnera une idée sur les éventuels travaux à envisager. Par exemple, il est fréquent de demander si l'habitation a déjà été inondée ou fissurée par un séisme. Pour les habitations situées dans des régions du rif surtout en haute montagne, il est courant (et nous vous le conseillons fortement !) de demander si le logement a été victime d'avalanches ou de coulée d'eau pluviale.

Pour s'assurer que l'acquéreur ou que le locataire ait conscience des faits passés, le diagnostic les référence. L'ERNMT mesure et communique tout ce qui pourrait arriver. Du phénomène dit courant (comme les glissements de la terre) au fait le plus rare et qui s'approche de la catastrophe naturelle (comme les séismes ou les affaissements de terrain). En effet, ces derniers types de phénomène sont beaucoup plus ressentis dans nos régions. Néanmoins, ces types de risques doivent l'objet d'une surveillance permanente par des stations météorologiques et le réseau algérien de surveillance et d'alerte sismique.

Les risques miniers : Les risques miniers correspondent à l'évolution qui a le plus caractérisé la naissance du diagnostic ERNMT. Il concerne les cavités souterraines artificielles et abandonnées qui peuvent provoquer des effondrements. Parfois méconnus, souvent invisibles et imperceptibles, ceux-ci peuvent toutefois provoquer des mouvements du sol ou des glissements de terrain avec des conséquences sur les habitations. Ces endroits sont appelés à être identifiés sur le plan de chaque commune ou collectivités territoriale pour le signaler dans ce document.

Prenons un exemple : la wilaya d'Alger qui dispose désormais de plusieurs stations de métro actuelles et en cours de projets d'extension de lignes situées en souterrain. Il est courant de dire qu'il existe une seconde ville, juste en dessous de la première. Notre ville Alger souterraine n'est pas visible directement et pourtant, elle existe bien. C'est pourquoi un état des risques miniers effectué sur une adresse dans la wilaya d'Alger intra-muros a de fortes chances de voir apparaître des risques miniers sur son rapport de diagnostic immobilier.

Les risques technologiques : Ils peuvent être liés à des accidents industriels (explosion des installations chimiques, pétrolifère, « nucléaire » ou encore à des ruptures de barrage par exemple).

Ces risques concernent des activités industrielles des établissements classés risques d'accidents majeurs et peuvent être pétroliers, chimiques, biologiques, les contaminations alimentaires, la défaillance des réseaux vitaux, la présence des OGM, la présence des matières, etc.

La loi oblige à le mentionner dans le document du diagnostic si le terrain de l'immeuble se situe dans l'une de ces zones à proximité (le rayon en km est pris en compte pour mesurer). Un plan officiel est mis à jour régulièrement.

C'est donc un dossier qui met en évidence votre commune face aux risques, puis répertorie les risques naturels miniers et technologiques ciblés sur l'adresse ou section cadastrale à analyser. De plus, il informe sur tout autre risque ou sinistre que le propriétaire aurait connu même s'il n'a pas été l'objet d'un PPR naturels, PPR miniers ou PPR technologiques (plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques).

Pour cela, la méthodologie demande d'inclure les cartographies et de localiser le bien bâti décrivant ces risques que l'on trouve en généralement mairie version papier ou sur les sites des wilayate en version PDF élaborés. Seules les cartographies des mairies en version papier font office de document officiel et sur lesquelles la responsabilité est engagée.

Quels sont les principaux acteurs d'un projet : Les principaux acteurs impliqués sur un projet sont généralement les Walis, les Président des APC de chaque commune, les clients et les parties prenantes. Ces personnes sont amenées à travailler ensemble pour atteindre l'objectif fixé dans le cadre des dispositifs réglementaires et la réglementation.

Pour quels objectifs : le diagnostic ERNMT vise à informer un potentiel d'acheteurs ou de locataires sur des risques qu'ils encourent dans la région où ils envisagent d'acheter ou de louer un appartement : inondations, séismes, effondrement, éboulements... En effet, le vendeur ou le propriétaire de l'habitation a un devoir de fournir des informations à l'attention de l'acheteur ou du locataire relatives aux aléas qui s'appliquent à une zone où la vulnérabilité est forte dans la présence des enjeux humain, économiques et environnementaux. Comme son nom l'indique, le diagnostic ERNMT étudie 3 grands types de risques. Ceux-ci sont étudiés en fonction d'un lieu géographique donné, d'une wilaya, d'une daïra, d'une commune ou même d'une zone identifiée tel qu'un lieu-dit sur le plan officiel.

Donc, le but du diagnostic ERNMT est de protéger les acquéreurs et locataires de potentiels dangers par rapport à un bien. Ces dangers peuvent par exemple concerner des risques d'avalanches, d'inondations, d'effondrement ou encore d'éruption volcanique.

Sa réalisation doit être encadrée par la loi qui fixe un but principal : l'information et la prévention d'un acquéreur ou d'un locataire. Pour répondre aux objectifs de cette réglementation et de la prévention voulue, le propriétaire ou le bailleur doit remettre un rapport avec une information complète et dont la validité est conforme.

Qui sont les personnes concernées ?

Les vendeurs et bailleurs : personnes physiques, personnes morales de droit public ou privé, y compris les collectivités territoriales, l'état ou leurs établissements recevant publics (ERP).

Ce dispositif s'applique aux biens concernant des biens immobiliers bâtis ou non bâtis sur la base des contrats tous types :

- Promesses unilatérales de vente ou d'achat,

- Contrats de vente,

- Contrats écrits de location ou donnant lieu à un bail « 3, 6, 9 ans »,

- Les locations saisonnières ou de vacances,

- Les locations meublées,

- Contrats de vente en futur d'achèvement,

- Les cessions gratuites,

- Les échanges avec ou sans soulte (compensation financière),

- Les donations,

- Les partages successoraux ou actes assimilés,

- Vente publique,

- Les baux emphytéotiques (le locataire jouit de tout usage pendant le contrat de bail « 99 ans », après le reprend son immobilier.

Type d'actes et de contrats NON concernés :

- Contrat de construction d'une maison individuelle sans fourniture de terrain,

- Contrat de location non écrit (baux oraux),

- Contrats de séjour dans les établissements comportant des locaux collectifs et à fortiori offrant des services à des résidents,

- Ventes de biens immobiliers dans le cadre procédures judiciaires, transferts de propriété réalisé dans le cadre des procédures de préemption, de délaissement, et d'expropriation.

Comme son nom l'indique, le diagnostic ERNMT étudie 3 grands types de risques. Ceux-ci sont étudiés en fonction d'un lieu géographique donné, d'une wilaya, d'une daïra, d'une commune ou même d'une zone identifiée tel qu'un lieu-dit sur le plan officiel. Une règlementation pour tout vendeur ou bailleur d'un bien immobilier, l'obligation d'annexer un document sur l'état des risques naturels, miniers et technologiques ERNMT au contrat de vente.

Cet état des risques est établi à partir des informations mise à disposition par le chef-lieu de chaque wilaya. A cela, s'ajoute une déclaration des sinistres sur le bien ayant fait l'objet d'une indemnisation au titre des effets d'une catastrophe naturelle ou technologique qui faire mention dans un type de formulaire que je propose ci-après comme un modèle à adopter.

Le ministère de l'Aménagement du Territoire et de l'Environnement est chargé d'instruire et d'élaborer les documents de PPR règlementant l'implantation des bâtiments, les règles de construction et d'usage pour contribuer à la prévention des risques.

Il est destiné à :

- Préserver et améliorer la sécurité des personnes et des biens,

- Réduire les dommages provoqués par des catastrophes naturelles ou technologiques,

- Contrôler la construction dans les zones exposées à un risque, en évitant d'y augmenter les enjeux et en diminuant la vulnérabilité des zones déjà urbanisées.

Il fixe les dispositions applicables aux biens et activités existants, à l'implantation de toute construction et installation, à l'exécution de tous travaux et à l'exercice de toute activité.

Prescrit, puis approuvé par arrêté du wali de la wilaya ayant été déclarée au moins une fois en état de catastrophe naturelle ou technologiques, le PPR (plan de prévention des risques) crée une servitude d'utilité publique (SUP) qui s'impose à tous. Annexé au Plan d'Occupation des Sols (POS) et Plan Local d'Urbanisme (PLU), c'est un document public, librement consultable à la mairie ou commune des APC, à la direction de l'urbanisme et de l'aménagement territorial au niveau de chaque wilaya. En cas de non-respect des obligations d'information du vendeur ou du bailleur, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix de vente ou de la location.

*Expert en diagnostic immobilier certifié par I.Cert de Rennes. (COFRAC France).

Expert en DPE certifié par Qualixpert. (COFRAC France).

Membre de l'Observatoire de l'ADEME France.

Expert en Froid et Climatisation. (Ex-Membre associé de l'Institut International de Froid - IIF de Paris).

Expert en risques industriels par l'UAR- Alger

Consultant technique en énergies renouvelables et éco-bâtis. Adrar Formation de Toulouse.