Conférence de Mr Hilal Achika président de CCDI

La régularisation foncière : dispositions, législatives et règlementaires
Conférence de Mr Hilal Achika, juriste de Droit Immobilier
17 novembre 2009 « LOGIMMO 2009» 3ème Salon International
du Logement et de l’Immobilier Organisé par CAPEDES Agency
Sous le parrainage de Monsieur le Ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme
-Hilton-Alger.

Introduction

Je voudrais d’abord exprimer ma gratitude à « LOGIMMO 2009»3ème Salon International du Logement et de l’Immobilier Organisé par CAPEDES Agency Sous le parrainage de Monsieur le Ministre de l’Habitat et de l’Urbanisme ; Ainsi qu’à Mr le Consultant Lakhdar. Khaldoun pour son invitation et remercier Mr Akly et toutes les personnes qui ont trouvé le temps de participer à la présente conférence.

Je souhaiterais également, en préalable, faire quelques mises au point .
En premier lieu, je voudrais lever l’équivoque que le titre de mon exposé pourrait susciter.
La communication proposée n’est pas un exposé savant sur la question de la régularisation foncière des habitats irréguliers non conforme aux normes d’urbanisme, ni un l’intervention législatifs de l’état algérienne sur l’insécurité foncière
Elle vise tout simplement le développement de la régularisation foncière à travers quatre périodes essentielles de l’indépendance à nos jours.
En second lieu, je souhaiterai préciser que mon exposé traite, non pas des terrains situés hors périmètres urbains (rurales) mais des terrains appelé URBAIN, car en milieu urbain, l’accès à la propriété foncière est en priorité pour le développement de nos villes modernes.
À partir de l’expérience que j’ai vécue à l’Agence de Gestion et Régulation Foncière Urbaine de Wilaya, mais aussi à partir d’autres réflexions que j’ai pu avoir au cours des dernières années dans mes recherches sur la promotion immobilière et la problématique foncière – j’ai occupé des fonctions modeste qui m’ont permis de réfléchir au différent modes de la régularisation juridique des situation foncière (Habitat et terrain ) qui reste le soucis d’une grande catégorie des citoyens algériens non seulement depuis les années 90 mais aussi juste après l’indépendance 1962 ou l’Algérie a décider de sortir du régime foncier coloniale au régime foncier national dans le cadre de la souveraineté nationale, j’ai mis sur la table quelques éléments que je vais vous présenter aujourd’hui.
Etape 1962-1974
J’ai appelé cette étape L’étape de la récupération juridique des terrains dans le cadre de la souveraineté nationale, on constate trois textes législatifs essentiels
- La loi des biens vaquant 102-66 du 06-05-1966 portant dévolution à l’Etat de la propriété des biens vacants, cette lois qui reste parmi les textes législatifs qui protège les terrains laissés et abandonnés par les citoyens français qui on vécus en Algérie et ca j’jusqu’a 1962, ces terrains qui n’appartiens à personne sauf l’état algérienne. On constate aussi que cette loi reste un vrai problème jusqu’a nos jour a cause de la revendication des citoyens français à leurs bien abandonnés (point a développé)
- L’ordonnance 67-188 du 27-09-1967 portant les centres de regroupement
Ce texte législatif définis le mode de la régularisation de l’assiette foncière sur laquelle des constructions d’habitation sont bâtis, et stipule dans ces articles que la cession des habitation aux bénéficiaires doit être gratuit et l’assiette foncière sera transférée aussi aà titre gratuit aux profit des communes par les services des domaine qui possède ces terrains, et si l’assiette foncière est une propriété privé la commune doit indemniser le propriétaire par l’expropriation. (point a développé)
- L’ordonnance 74-26 du 20-02-1974 portant constitution des réserve foncières au profit des communes ; ce textes qui a fait une révolution législatif dans la propriété, et cela qu’a partir de la décision de l’état algérienne de cession d’une grande parti du patrimoine nationale aux particuliers dans le cadre des biens privé de l’état. Ces réserves foncière communales visées à cette ordonnance, sont constituées par des terrains de toute nature, propriété de l’état, des collectivités locales ou de particuliers ; ces terrains doivent être inclus dans le périmètre urbain. (point a développé)
Etape 1974-1990
- La loi de cession des bien de l’état 81-01 du 07-02-1981
Cette loi qui a comme bute de définir le patrimoine foncier cessible du secteur public mis en exploitation avant le 1er janvier 1981, ainsi de définir les condition du cession.
Ce texte législatif qui a montré clairement la certitude de l’état envers la régularisation des situation foncière et immobilière de certains biens non seulement les locaux à titre d’habitation mais aussi commercial, professionnel et artisanal.
La Lettre Politique Foncière que l’état algérienne a lancée dans cette période est une étape préalable de la réforme foncière.
Ce phénomène précise les orientations du Gouvernement en matière domaniale et foncière. Produit d’une large concertation et offrant une vision d’ensemble pour l’amélioration de la gestion des droits sur le sol dans le cadre de la régularisation des situation foncière par la délivrance du titre de propriété, elle fonde une Politique Foncière, cadre stratégique veillant à la cohérence des interventions publiques. Ces actions porteront sur des programmes de sécurisation foncière en milieu urbain, sur la préparation de nouveaux textes adaptés au contexte économique, institutionnel et technologique actuel et sur un plan national de formation aux métiers du foncier. (point a développé)
- La loi des bien domaniaux 84-16 du 30-06-1984
C’est un texte fondamental, après la réforme foncière depuis l’indépendance ; il a
classifié les biens domaniaux en cinq classes : les bien nationaux publics, naturels, artificiel, militaire.
Les impactes de cette loi est très claire sur le régime socialiste de cette époque ; néanmoins l’état algérienne n’a pas encore réalisé la grande partis de la réforme ci-dessus. (point a développé)
- La loi du notariat 88-27
L’authentification des titres de propriétés est l’aspect essentiel dans la régularisation foncière car cela offre les critères officiels du propriétaire envers les tiers.
Cette loi organise les textes réglementaires de l’officier public qui est nommé pour la première fois dans ce texte LE NOTAIRE comme un agent libéral qui offre un service publique.
Selon le principe de l’authenticité, l’Etat dispose de l’ensemble des terres non immatriculées ni cadastrées et devrait les gérer, sans ressources financières et sans compétences suffisantes ; car les titres des transactions foncières avant 1971 été sous-seing privé. Ce principe tend à ignorer les droits de jouissance précédents et fait de l’Etat le propriétaire unique, mais démuni, de la plus grande partie du territoire national. La mise en œuvre de ce principe induit un schéma domanial extrêmement pyramidal : la reconnaissance de droits privés sur la propriété des personne ainsi le domaine privé national s’effectue par le biais de notaire, et certains services comme les services des domaines au niveau des wilayas affaiblis et encombrés, censés servir la demande de millions de requérants. Ce processus de reconnaissance des droits sur la propriété, effectué directement de l’Etat et le notaire vers le citoyen, le conduit inéluctablement à sortir de la problématique de la régularisation foncière. Le schéma domanial s’appuie sur des intermédiaires entre l’Etat central et l’usager. Les notaires sont rares dans cette étape de ma communication et ne sont pas assermentés en matière foncière, tandis que l’on ne compte pas que quelque cabinet de géomètres libres assermentés. (point a développé)
- La loi des biens domaniaux 90-30 du01-12-1990 complétée et modifiée
Depuis 1990 l’état algérienne est passé de régime socialiste au régime d’économie de marché ; cela impacte directement sur la législation juridique dans le cadre de la réforme foncière, après la promulgation de l’institution de 1989.
Ces texte de cette loi des bien domaniaux en classifiés le patrimoine national en deux catégories : les biens nationaux publics et les biens nationaux privés de l’état, sauf la première catégorie est incessible. (point a développé)
- La loi d’orientation foncière 90-25 du 18-11-1990 qui définis le statut technique et le règlement juridique des biens fonciers ainsi les instruments d’intervention de l’état et collectivités et organisme locales.
En considère, dans cette loi, comme patrimoine foncier, l’ensemble des terres ou fonds fonciers non bâtis.
Pour Rapprocher le légal et le légitime l’enjeu de la réforme foncière doit donc être de réconcilier la légitimité des pratiques foncières de millions d’acteurs locaux, avec la légalité de textes réglementaires d’une application moins chère et pas compliquée. Il s’agit de rapprocher des lois conçues au niveau local mais peu utilisées à l’échelon central, de pratiques généralisées à l’échelle locale et à faire reconnaître par les pouvoirs publics. Dans cette optique, la décentralisation permet de reconsidérer les modalités de la régularisation foncière ; et ceci en le constate dans l’article 88 qui abroge les réglementations de l’ordonnance 74-26 du 20-02-1974 portant les réserve foncières communales dés la fin d’application des opérations citées dans l’article 86. (point a développé)
Etape 1990-2000
Etape des grands axes de l’orientation foncière
- Le décret exécutif 90-405 du 22-12-1990 portant les regle de création la création des agences locales de la gestion et régulation foncière urbaine inter communale, sur la base de l’article 73 de la loi 90-25 portant l’orientation foncière qui stipule que dans le cadre de l’article 71 de cette li la gestion du portefeuille foncier des collectivités locales est confiée aux organisme de gestion et de régulation fonciére distincts et autonomes ,existent ou à créer, et toute acte de dispositions,autre qu’au bénéfice d’une personne publique et directement opéré par la collectivité locale concernée, est nul et nul effet.
La mission générale de cette agence –appelée l’agence locale de gestion et de la régulation fonciére urbaine – est la possession de tout immobiler et droit imoobilier distiné à l’urbanisme au compte et au profit de la collectivité locale et elle procede au transfert de cette propriété ou ces droits d’une part et exécute les opération qui conserne la régulation fonciére d’après les règlements mise en vigueur d’une autre part.
Le decrét exécutif 03-408 du 05-11-2003 vien de modifier et de compléter le decret 90-405 ci-dessus ou cette agence devien une agence de wilaya aulieu d’une agence locale des commune et cette creation est donné cette fois au assemblé populaire des wilaya, alors cette agence désormais appelé l’agence de wilaya de gestion et de la régulation fonciére urbaine AWGRFU.(point a développé)
- L’Instruction interministérielle 001 du 01-01-1993 relative à l’établissement de titre de propriété au profit des citoyens attributaires de lots de terrain à bâtir.Cette instruction concerne les citoyens attributaires de lots de terrains a bâtir dans le cadre de l’ordonnance n°74/26 du 20 février 1974 ci-dessus, portant constitution de réserves foncières au profit des communes. Pour la majorité des cas, premièrement
qui on l’actes administratifs communaux n’ayant pas été soumis aux formalités de
publicité foncière, le deuxièmes cas est le Compromis de vente délivrés par les
communes, et le troisième est de simples quittances attestant paiement du prix de
cession. Les insuffisances de l’administration ne doivent en aucun cas laisser les citoyens obtenir un permis de construire, ou consentir une hypothèque en garantie d’un
prêt ou opérer une transaction;la relance effective de l’habita, implique l’assainissement urgent de toutes les situations de nature à contrarier la concrétisation de cet objectif.
La présente instruction a l’objet d’assainir les situations juridiques dans le cadre sus- évoqué (74/26) et régulariser les opérations effectuées dans le même cadre (74/26l Le champ d’application de cette instruction est pour les attributaires de lots de terrain à bâtir dont la superficie n’excède pas 400 m2 et ces attributaires (ou leur conjoints) n’ont pas bénéficié de plus d’un lot de terrain, à travers le territoire national. (point a développé)
Etape 2000- jusqu’à nos jours
C’est une étape de la révolution contre les situations irrégulières du foncier (habitat et immobilier)
- Loi 04-21 du 29 décembre 2004 portant loi de finances pour 2005.dans ce texte législatif qui présente des dispositions dans plusieurs domaine et notamment la régularisation foncière et qui stipule dans ces certains article que lorsqu'un terrain, nu ou bâti, d'origine domaniale, cédé, par acte administratif publié à la conservation foncière, en application de l'ordonnance 74-26 du 20 février 1974 portant constitution de réserves foncières au profit des communes, de la loi 81-01 du 7 février 1981relative à la cession des biens immobiliers du secteur public, ou de tout autre cadre légal ou réglementaire, dont le mesurage effectué lors des opérations de cadastre général révèle une superficie supérieure de plus d'un vingtième (1/20) à celle mentionnée dans ledit acte administratif, la portion de terrain excédentaire est cédée, de gré à gré, au profit du titulaire de l'acte administratif à sa demande expresse, à un prix qui ne saurait être inférieur à la valeur vénale, dans le cas où elle ne constitue pas un lot de terrain à bâtir, au sens de la législation relative à l’aménagement et à l’urbanism,.l'immatriculation au livre foncier est opérée en conséquence. En cas d'absence de demande expresse d'acquisition, la portion de terrain excédentaire est délimitée en tant qu'unité distincte et cadastrée et immatriculée, au livre foncier, au nom de l'Etat.
E n cas de constructions édifiées, avec ou sans permis de construire, sur un terrain
d'origine domaniale privée de l'Etat, attribué par des autorités habilitées, conformément à la législation relative à l'aménagement et à l'urbanisme, pour lequel le propriétaire apparent, dépourvu d'un titre légal de propriété, est en mesure de justifier, lors des opérations de cadastre général, le paiement du prix d'acquisition qu'il a effectué,selon le cas, auprès du receveur communal ou des services des domaines,une immatriculation définitive, au livre foncier, est opérée, directement, au profit dudit propriétaire apparent, pour l'ensemble des immeubles, terrains et constructions.
En cas d'absence de justification du paiement, pour tout ou partie, il est procédé à une
immatriculation provisoire jusqu'au paiement intégral du prix, qui ne saurait être inférieur à la valeur vénale actuelle, et dont le recouvrement est poursuivi par les services des domaines, conformément à la législation en vigueur ,mais touts ces dispositions ne sont pas applicables en cas d'habitat précaire. Le terrain est alors cadastré et immatriculé au nom de l'Etat
- La LOIS 07-02 JO15 DU 28-02-2007 portant institution d’une procédure de constatation du droit de propriété immobilière et de délivrance de titres de propriété par voie d’enquête foncière La présente loi a pour objet d’instituer une procédure de constatation du droit de propriété immobilière et de délivrance de titres de propriété, par voie d’enquête foncière, a procédure de constatation du droit de propriété immobilière s’applique à tout immeuble non soumis aux opérations de cadastre général prévues par l’ordonnance 75-74 du 12 novembre 1975, susvisée ,quelle qu’en soit la nature juridique .Ladite procédure porte sur les immeubles dont les propriétaires ne détiennent pas de titres de propriété ou pour lesquels des titres de propriété ont été établis avant le 1er mars 1961, et qui ne reflètent plus la situation foncière actuelle. Les dispositions de la présente loi ne sont pas applicables aux immeubles du domaine national y compris les terres dites précédemment arch et aux biens wakfs.Cette loi concerne toute personne physique ou morale qui exerce une possession sur un immeuble, directement par elle-même ou par l’intermédiaire d’une autre personne, ou qui détient un titre de propriété, peut requérir l’ouverture d’une enquête foncière en vue de faire constater son droit de propriété et de se faire délivrer un titre de propriété. Les requêtes en ouverture d’enquête foncière sont adressées au responsable des services de la conservation foncière de wilaya territorialement compétent. Le contenu de la requête et les documents à joindre sont déterminés par voie réglementaire. L’enquête foncière comporte la constatation du droit de propriété immobilière et des autres droits réels immobiliers et les charges dont il est grevé si elles existent et aussi la détermination de la superficie et le bornage et la désignation de la consistance physique ainsi que la représentation graphique au moyen d’un plan établi par un géomètre-expert foncier. On constate dans l’article19 que la procédure prévue au décret 83-352 du 21 mai 1983, instituant une procédure de constatation de la prescription acquisitive et d’établissement d’acte de notoriété prouvant reconnaissance de propriété demeure applicable aux dossiers déposés auprès des notaires avant la publication de la présente loi au Journal officie.

par Mr Achika Hilal ... juriste en droit immobilier