طرق اكتساب الملكية العقارية و الطبيعة الفانونية لفعل نزع الملكية من أجل المنفعة العامة .

طرق اكتساب الملكية العقارية و الطبيعة الفانونية لفعل نزع الملكية من أجل المنفعة العامة .



تلجأ الإدارة أحيانا في سبيل تحقيق المصلحة العامة إلى إصدار قرارات إدارية تنقل بموجبها ملكية الغير إلى رصيدها العقاري ، ومن تطبيقات القرارات الإدارية الناقلة للملكية العقارية :

* قرارات نزع الملكية للمنفعة العامة التي تتخذ في إطار القانون رقم 91/11 المؤرخ في 27/04/1991 الذي يحدد القواعد المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العمومية ، إذ جاء في نص المادة 02 منه: ( يعد نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية طريقة استثنائية لاكتساب أملاك أو حقوق عقارية...).

والمادة 30: ( يخضع القرار الإداري الخاص بنزع الملكية إلى المنزوع منه والى المستفيد ويخضع للشكليات القانونية المطلوبة في مجال التحويل العقاري وعندئذ يلزم المعنيون بإخلاء الأماكن.



*


الطبيعة القانونية لفعل نزع الملكية: من أجل المنفعة العامة


قد تحدث أن تلجأ الإدارة إلى طريقة جبرية للحصول على الأموال إذ ما نفذت الطرق الرضائية لذلك إلا أنها غير مؤهلة للاستهلاك على أموال الأفراد خارج نطاق الملكية من أجل المنفعة العامة

مفهوم نزع الملكية:
هو حرمان ملك العقار أو الحقوق العينية العقارية من ملكه الخاص جبرا من أجل المنفعة العامة مقابل تعويضه عن الضرر الذي أصابه بسبب هذا الحرمان أو هو إجراء إداري يقصد به حرمان الشخص من ملكيته وحقوقه العقارية وهذا ما تؤدي المحاولات الودية إلى نتائج سلبية.

* ويكون غرض الإجراء هو تحقيق المشاريع ذات المنفعة العامة نظير التعويض ويشترط أن يكون هذا التعويض عادل ومنصف ومسبق.



فنزع الملكية على هذا الأساس هو وسيلة من الوسائل المتاحة للإدارة قصد الوصول إلى أهدافها في تحقيق المنفعة العمة وهي تعتبر طريقة استثنائية فنصت المادة 20 من الدستور الجزائري في 28/11/1996 المعدل والمتمم لدستور 89 على أنه:' لا يتم نزع الملكية إلا في إطار القانون ويترتب عليه تعويض قبلي عادل' وقد أكدت المادة 677 من القانون المدني هذا المبدأ والتي جاءت تنص على أنه لا يجوز حرمان أي أحد من ملكيته إلى في الأحوال والشروط المنصوص عليها في القانون غير أن للإدارة الحق في نزع الملكية العقارية أو بعضها أو نزع الحقوق العينية للمنفعة العامة مقابل تعويض منصف وعادل، غير أن هذه الأخيرة لم تشر إلى التعويض القبلي إنما أكدت على ضرورة أن يكون التعويض عادل ومنصف.



* كما أن المشرع الجزائري أخضع حق نزع الملكية إلى قانون مستقل هو أن القانون رقم 91 المؤرخ في 27 أفريل 1991 المنفذ بالمرسوم رقم 86-93 المؤرخ في 27/07/1993 فكان لاغيا لأحكام الأمر 76-48 المؤرخ في 25 ماي 1976 المتعلق بقواعد نزع الملكية من أجل المنفعة العامة وقد أوردت في المادة 12 ف02 من قانون 91/11 فإنه يعد نزع الملكية من أجل المنفعة العامة طريقة استثنائية لاكتساب أملاك أو حقوق عقارية ولا يتم إلا إذا أدى إنتهاج كل الوسائل الأخرى الى نتيجة سلبية.



إذن على الجهة النازعة للملكية حتى تلجأ إلى هذا الإجراء أن تكون قد استنفذت كل الطرق الودية للحصول على العقار والحقوق العينية العقارية التي تريدها فإن أخفقت في ذلك فلها الحق في اللجوء إلى هذه الطريقة الاستثنائية، ويعد نزع الملكية العقارية للمنفعة العامة قرارا إداريا بغض النظر إلى الجهة التي أصدرته.



- السلطة المختصة بإصدار القرار نزع الملكية
إن القرار الولائي المتضمن نزع الملكية للمنفعة العامة بالنظر إلى السلطة المصدرة له، يمتاز بالطابع الإداري ومن ثمة لا يخضع في تبليغه إلى الأشكال القانونية المستوجبة في التبليغ القضائي رسالة توجه إلى المالك عن طريق رئيس البلدية وتكون محددة لمفهوم القرار ومداه ومصدره والتي يسري على تبليغها أجل شهرين كاملين المنصوص عليه بالمادة 278 من ق.إ.ج.م لتقديم التظلم الإداري المسبق المنصوص عليه بالمادة 275ق.إ.ج.م والطعن بالبطلان الغير مستوفى الأوضاع القانونية المذكورة، ولاسيما فيما يخص الطعن الإداري التدرجي المقدم مؤخرا عقب فوات الآجال يكون غير جدير بالقبول ويستتبع الرفض قرار رقم 494/29 المؤرخ في 10/07/1982 ، عدد01 ص 235، حيث أن نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية المزمع القيام بها للحصول على محلات لإيواء مصالح البلدية كان يكتسي طابع المصلحة العمومية المحققة طالما كانت العملية مقدرة لصالح جماعة محلية ولإشباع حاجيات مرفق عام ومن ثم فإن الوالي المصرح بنزع الملكية للمنفعة العمومية لم يخرق القانون.


* ومن الثابت في قضية الحال، أن قضاة الاستئناف لما يبينوا بأن القرار الصادر عن وزير الصناعة في 13/08/1973 صرح بالمنفعة العمومية لقطعة الأرض المتنازع عليها ملكية المدعين في الطعن بالنقص.

وأنه بموجب القانون رقم 76-48 المؤرخ في 25/05/1976 المحدد للقواعد المتعلقة بنزع الملكية من أجل المنفعة العمومية، ولا سيما المادتين 03 و17 منه فأن دعوى المنازعة في نزع الملكية من أجل المنفعة العامة يفصل فيها من طرف القضاء الإداري في إطار الشروط المنصوص عليها في قانون الإجراءات المدنية، خاصة وأنه تم في قضية الحال، التصريح بالمنفعة العامة من طرف وزير الصناعة ممثل الدولة قرار رقم 986-202 المؤرخ في 16/12/1998.


- أهداف نزع الملكية
من المقرر قانون بالمادة 04 من المرسوم رقم 48-76 المؤرخ في 25/05/1976 أن المجلس الشعبي الولائي مطالب بأداء رأيه قبل التصريح بالمنفعة العمومية ومن ثم قرار والي الولاية المصرح بالمنفعة العمومية، الذي لم يستشر فيه إلى ما يفيد طلب أو صدور هذا الرأي يكون باطلا ولا أثر له.

* ومتى كان كذلك استوجب أبطال القرار المطعون فيه تأسيسا على مخالفة أحكام هذا المبدأ.

الأصل قانون هو تحريم اعتداء الإدارة على الملكية الخاصة ، إلا أنه يجوز لها بموجب القانون وطبقا لإجراءات وشروط معينة أن تلجأ إلى الاستلاء على الملكية أو نزعها جبرا على صاحبها للمنفعة العامة.



إن صاحب الملكية الذي يرى في عملها ذلك عدم الشرعية المنطوية على الاعتداء يجوز له الاتجاه إلى القضاء المستعجل أمام القاضي الإدارة بتعيين خبير، ويكون القاضي المذكور مختصا للأمر بصفة مستعجلة باتخاذ كافة الإجراءات اللازمة إذ ما ثبت له من خلال الدعوى أن تصرف الإدارة يحمل وصف حالة تعدى أو استلاء وأن قاضي الدرجة الأولى الذي صرح بعدم اختصاصه يكون قد خالف مقتضيات المادة 171 مكرر 03 ق إ مدنية التي بموجبها يحق له ذلك مهما كانت تبريرات الإدارة المقدمة بخصوص سبب المنفعة العامة التي أسست عليه تصرفها.

متى كان من الثابت فقها وقضاءا أنه إذا كان العرض المقدم لمن نزعت منه ملكيته، يتمثل في منحه محلا بديلا داخل منطقة حضرية جديدة تتوفر على مزايا مؤكدة ويعوض المحل القديم تعويضا كاملا ، فان من نزعت منه ملكيته له الحق في الحصول على تعويضات تصلح ما لحقه من خسارة من جراء فقدانه لمبالغ الإيجار.

ولما كان ثابتا في قضية أن المجلس القضائي حدد مبلغ التعويض المذكور بملغ 15.000.00 دج فانه بهذا القضاء قدر وقائع القضية تقديرا سليما وكان لذلك النعي على القرار المطعون فيه ، غير مؤسس قانونا.

ومتى كانت أحكام المادة 01 من الأمر 76/48 المؤرخ في 25/05/1976 تنص على أن نزع الملكية يعد طريقة استثنائية لامتلاك العقارات أو الحقوق العينية العقارية فان أحكام المادة 25/03 والمادة 26 من نفس الأمر تنصان على أن التعويض يغطي قيمة العقارات أو القيمة الناجمة عن إخلاء التجار والصناعيين والحرفيين بقصد إعادة إيواءهم أو عن الحرمان من الانتفاع وعلى أن تختص الجهة القضائية الإدارية بنظر المنازعات الناجمة عن ذلك .



* إن نزع الملكية من أجل المنفعة العمومية المزمع القيام بها للحصول على محلا ت لإيواء مصالح البلدية كان يكتسب طابع المصلحة العمومية المحققة طالما كانت العملية مقررة لصالح جماعة محلية ولإشباع حاجيات مرفق عام، ومن ثم فان الوالي بقراره المصرح بنزع الملكية للمنفعة العمومية لم يخرق القانون.

ومن المقرر قانونا بالمادة 48 من الأمر الصادر في 25/05/1976 أن المالك يمكنه الحصول على إعادة التنازل لفائدته عن الملك الذي انتزعت ملكيته ، إذا لم يتلف هذا الأخير التخصيص المقرر له أصلا من أجل المنفعة العامة.

ومن ثم فان القرار الإداري المخالف لهذا المبدأ يعد خرقا للقانون .

* إن الأرض المتنازع عليهما والتي انتزعت ملكيتها من أجل المنفعة العامة لم تتلق التخصيص المقرر لها خلال خمس سنوات التالية لتبليغ مقرر نزع الملكية كما يقتضيه القانون ومن المستقر عليه قضاءا أن القاضي الإداري غير مؤهل بمراقبة مسألة ملائمة اختيار الإدارة للأراضي محل نزع الملكية قصد إنجاز المشروع ذي المنفعة العامة ومن ثم فان القرار المطعون فيه بأن صفة المنفعة العامة غير مقدرة في غير محله.

ومن المقرر قانونا أن الوالي يحدد قرار نزع الملكية قائمة القطع أو الحقوق العينية العقارية المطلوب نزع ملكيتها إذا كانت هذه القائمة لا تنجم عن التصريح بالمنفعة العامة إذ أنه لنزع الملكية من أجل حيازة الأراضي لإنجاز طريق يربط بين قريتين دون أن يشير إلى تحقيق المنفعة العامة ولا إلى أي مقرر مصرح بالمنفعة العامة يعد مخالفا للمقتضيات القانونية .

وحسب المادة 17 من الأمر المتعلق بقواعد نزع الملكية من أجل المنفعة العامة انه في حالة عدم موافقة صاحب الملكية بالتعويض المحدد عن طريق مصالح أملاك الدولة عند نزع ملكيته للمنفعة العامة ، يجوز له أن يرفع قضية للقضاء ، وللقاضي السلطة التقديرية لتقديم وتحديد ذلك التعويض بصفة عادلة.

ومن ثم فان القرار القاضي بتعويض المطعون ضدهم عن قطعة أرض نزعت منهم من أجل المنفعة العامة بمخالفة القانون غير سديد ومتى كان كذلك استوجب رفض الطعن.

ومن المقرر قانونا أنه إذا لم يتلقى العقار الذي نزعت ملكيته التخصيص المقرر له خلال 05 سنوات جاز للمالكين القدماء أو خلفائهم أن يطلبوا إعادة البيع لهم خلال 30 سنة من تاريخ الأمر بنزع الملكية.



وم ثم فان الطعن الذي تقدم به الطاعن الذي يرمي إلى إبطال المقرر المطعون بنزع الملكية للمنفعة العامة لمرور أكثر من خمسة سنوات دون أن تتلقى التخصيص المقرر لها جاء مطابقا للقانون.

ومن المستقر عليه قانونا أن الإدارة التي تستغل الأملاك المقرر نزعها من أجل المنفعة العامة لغير ما نزعت من أجلها هذه الأملاك يعد انحرافا في الإجراءات القانونية.

ومن الثابت أن القطعة الأرضية التي تم الاستيلاء عليها مخصصة حسب مقتضيات المقرر المطعون فيه لشق الطريق ومن ثم فان استغلال هذه القطعة لاستقبال بناءات ومشاريع عمومية يعد تحريفا لهدفه الأصلي ومن المقرر قانونا أن :' نزع الملكية لا يكون ممكنا إلا إذا جاء تنفيذا لعمليات ناتجة عن تطبيق إجراءات نظامية مثل التعمير والتهيئة العمرانية والتخطيط وتتعلق بإنشاء تجهيزات جماعية ومنشآت وأعمال كبرى ذات منفعة عامة'.



الوسائل القانونية لنزع الملكية

من خلال المادة 02 من قانون 91-11 المتضمن وسائل نزع الملكية من أجل المنفعة العامة وجاءت تنص على أنها استثنائية لاكتساب أموال أو حقوق عقارية لا تتم إلا إذا أدى انتهاج الوسائل الودية إلى نتيجة سلبية ومن هنا يمكن استخلاص هذه الوسائل القانونية كما يلي:


الطريقة الجبرية والطريقة الاستثنائية

أولا_ الطريقة الجبرية:

لتسهيل مهام الإدارة لقيام بعملية الملكية العقارية دون أن تصادفها عوائق ومشاكل خول لها المشرع امتيازات السلطة العامة تمنح لها السلطة الجبرية لكي تلجأ اليها عند الضرورة وتتم وفق القواعد القانونية المنصوص عليها والتي يحددها كل من الدستور والتشريع وهذا من أجل حماية حقوق الأفراد هذه التصرفات التعسفية التي تلجأ اليها الإدارة في استعمال هذا الحق وهذا ما تحدده المادة 20 من دستور نوفمبر 1996 التي تؤكد على نزع الملكية لا يتم إلا في إطار القانون ، وإذا رجعنا إلى أمر 76* 48 نجد المشرع أعطى الاهتمام الأكبر لإنجاز المشاريع الاقتصادية العمومية على حساب الملكية الخاصة.

وإهماله لحقوق الأفراد حيث جعل التعويض لاحقا فجاء القانون 91-11 المحددة لقواعد نزع الملكية فقد أولى رعاية لهذا الجانب ونظمه احسن تنظيم وإذا كان هو أيضا لا يخلو من النقائص.



ثانيا_الطريقة الاستثنائية:

قد وردت المادة 02 ق 91-11 على أنه يعد نزع الملكية من أجل المنفعة العامة طريقة استثنائية ، أن الإدارة مجبرة باتباع الوسائل الرضائية والودية للحصول على العقارات فإذا نفذت كل الطرق الودية دون جدوى فبإمكانها اللجوء إلى إجراء نزع الملكية وهو شرط من النظام العام حيث يمكن للقاضي أن يثير هذه المسألة من تلقاء نفسه كما يمكنه أن يتحقق من الاستفادة من هذا الشرط عند المنازعة قرار بتصريح بقابلية التنازل عن الأملاك الحقوق العينية وبالتالي تكون إجراءات نزع الملكية قابلة للإبطال عند إهمال هذا الشرط الجوهري.

فالملكية الخاصة محمية من طرف الدستور من خلال المادة 20 من دستور 1996 وكذلك من طرف القانون المدني الجزائري المادة 677 فنزع الملكية طريقة استثنائية .



تحقيق المنفعة العامة

إن الهدف من نزع الملكية هو تحقيق النفع العام ولهذا يمنع الإدارة مصادرة الأملاك الخاصة لفائدتها باستثناء المساهمين في تسيير المرافق العامة والمستفدين من الالتزام بها يخص استغلال المناجم والمحاجر والمياه المعدنية.

ويجوز لصاحب الحق الطعن في مشروعية الإجراء إذا اثبت فيها عدم توفر شروط المنفعة العامة لن غرض الإدارة هو المصلحة العامة .

فالأمر 76/48 يعطي للإدارة سلطة تقديرية في تحديد المنفعة العامة التي تقوم بها المؤسسات العمومية والتي تدخل في إطار المشاريع ذات طابع اقتصادي كما أن القانون 91/11 حدد الإطار الذي يتم فيه نزع الملكية وذلك وفق الإجراءات النظامية.



إلزامية التعويض المسبق.

إلزامية التعويض تطرق اليها دستور 89 و 96 المادة 20 ويشترط ان يكون التعويض عادلا ومنصفا يغطي كل ما ألحق من أضرار للملاك ، ولكن شرط أسبقية التعويض ل يكن منصوص عليه في الأمر 76/48 وبصدور قانون 91/11 أدخل هذا الشرط.

فمن واجب الإدارة أن تقدم تعويضا مسبقا للمالكين فالإدارة لا يمكنها أن تضع يدها على أملاك إلا بعد أن تدفع مبلغ التعويض للمعنيين ولذلك فإلزامية التعويض تكمن في توفر ما يلي :

* أن يكون مسبقا، عادلا ، منصفا، وكما تتجلى إلزامية التعويض في منع الإدارة وضع اليد على الأملاك الخاصة والحقوق العينية الخاصة فهناك شرطين لابد من توفرهما:

* قبول مبلغ التعويض من طرف المالك بصورة واضحة أو ضمنية.

* إيداع مبلغ التعويض لدى الخزينة العمومية والحصول على رخصة قضائية لنقل الملكية.

وفي الغالب ما تؤدي قضية التعويض إلى منازعات لأنه يحدد من جانب واحد فقط يؤدي بذلك إلى اختلاف قيمة التعويض.

* فمن خلال تحليلنا لهذا الموضوع فان الملكية تعتبر من أهم واعقد المواضيع التي نظمها ونص عليها القانون ، وعليه فمن الطبيعي أن يكون موضوع تعامل لتوفيق بين المصلحة العامة والمصلحة الخاصة.