عملية مسح الأراضي العام و تسليم الدفتر العقاري :

الكثير من الناس يسمع بعملية مسح الأراضي العام "Cadastre général" و أكثرهم لا يعرفون ماهية هذه العملية و لماذا ، و عليه يمكن تلخيصها فيما يلي:
إن عملية مسح الأراضي العام إنطلقت سنة 1975 بموجب الأمر 75-74 المؤرخ في 1975/11/12 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري الصادر بالجريدة الرسمية رقم 92 لسنة 1975 ، ثم النصوص التطبيقية له:
- المرسوم 76-62 المؤرخ في 1976/03/25المتعلق بإعداد مسح الأراضي العام الصادر بالجريدة الرسمية رقم 30 لسنة 1976.
- المرسوم 76-63 المؤرخ في 1976/03/25 المتعلق بتأسيس السجل العقاري ، الصادر بالجريدة الرسمية رقم 30 لسنة 1976 ، المعدل و المتمم بالمرسوم 80-210 المؤرخ في 1980/09/13 و المرسوم التنفيذي 93-123 المؤرخ في 1993/05/19.
إن عملية مسح الأراضي هدفها "تعريف" و "توثيق" كل العقارات على مستوى التراب الوطني.
1 - تعريف العقار هو المعلومات حول : طبيعته ، نوعيته ، مساحته ، موقعه ... "هل هو سكن ، أرض فلاحية ، محل تجاري ... و من هو مالكه و كيف إكتسبه ... إلخ".
2 - أما توثيق العقار فهو إنشاء و تحرير عقد ملكية لمالك هذا العقار و المخطط الخاص به و إيداعه بالمحافظة العقارية.
و عليه فعملية مسح الأراضي هدفها تعريف و توثيق كل العقارات لكي لا يبقى أي عقارا مهما كان على مستوى الوطن مجهولا أو بدون عقد أو بدون مالك.
كيف تتم عملية المسح :
1 - أمر من والي الولاية بانطلاق عملية المسح في بلدية ما بموجب قرار منه ينشر في الجريدة الرسمية و الجرائد اليومية و يبلغ إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي المعني و يتم إعلام الجمهور بهذه العملية على لوحة إعلانات الدائرة و البلدية المعنية و المجاورة لها في أجل 15 يوم قبل إفتتاح هذه العملية.
2 – بعد 15 يوم من تاريخ قرار الوالي تفتح مديرية مسح الأراضي مكتب في البلدية المعنية للتنسيق مع الملاّك و تشرع في عملية المسح "التحقيق" فتنشأ فرقة المسح "لجنة التحقيق" أعضاؤها طبقا للمادة 7 من المرسوم 76-62 المؤرخ في 1976/03/25 يترأسها قاضي من محكمة تابعة للإختصاص الإقليمي للبلدية يعيّن من طرف رئيس المجلس القضائي و تنفذ قرارات هذه اللجنة بموجب قرار من الوالي و مهامها محددة في المادة 9 من المرسوم 76-62 المؤرخ في 1976/03/25 و تنشر إعلان عن المنطقة التي سيتم مسحها.
و نظرا لكثرة العقارات و حجم مساحاتها في بلدية ما لا يمكن إجراء تحقيق لكل محيط البلدية دفعة واحدة و عليه تقوم هذه الفرقة أولا بتحديد محيط البلدية و إنشاء المخطط الإجمالي له عن طريق تصويره من الأعلى بالطائرة ثم تقسيمه إلى أجزاء كبيرة تسمى أقسام "Section" و هذه الأقسام مجزأة بدورها إلى أجزاء تسمى أماكن معلومة "lieu dit" و هذه الأماكن المعلومة تجزأ إلى أجزاء تسمى مجموعات الملكية و كل مجموعة ملكية تحوي عدة عقارات التي قد تكون سكنات ، قطع أرضية للبناء ، أراضٍ فلاحية ، محلات تجارية ، مؤسسات ، إدارات ... إلخ.
و عليه فمجموعة عقارات تُشَكِّلْ مجموعة ملكية و مجموعة مجموعات الملكية تُشَكِّلْ مكان معلوم و مجموعة أماكن معلومة تُشَكِّلْ قسم و مجموعة أقسام تُشَكِّلْ محيط البلدية "أنظر المثال التوضيحي في الصورة".
يُقصد بالمكان المعلوم كل مكان له إسم يُعرف به مثلا : الدشرة الشمالية أو لصاص ... .
فبعد إنطلاق عملية مسح الأراضي في بلدية ما يحق للمواطن التقرب من مكتب مسح الأراضي المفتوح في البلدية المعنية مصحوبا بكل وثيقة تثب ملكيته أو حيازته للعقار الذي يستغله و يمكنه الإطلاع على وثائق تحقيق الفرقة و مضمونها و يمكن أن يستعلم من الفرقة ما هي المناطق التي تم مسحها و التي هي قيد المسح و متى ستنطلق العملية بالمناطق المتبقية و طبقا للمادتين 10 و 11 من المرسوم المرسوم 76-62 المؤرخ في 1976/03/25حيث تنص على ما يلي :
المادة 10 : "يجب على المالكين و الحائزين الآخرين للحقوق العينية أن يحضروا في عين المكان و أن يدلوا بملاحظاتهم عند الإقتضاء".
المادة 11 : "عند الإنتهاء من الأشغال التقنية ان مخطط مسح الأراضي و الوثائق الملحقة تودع طيلة شهر على الأقل بمقر البلدية حيث للمواطنين الحق في الإطلاع عليها و يمكن تقديم الشكاوى ضمن الأجل المذكور إما كتابة إلى رئيس المجلس الشعبي البلدي للبلدية و إما شفاهة إلى ممثل للإدارة يكون بمقر المجلس الشعبي البلدي في الأيام و الساعات المعلن عنها إلى الجمهور".
و عليه لكل من يريد معرفة مدى تقدم مسح الأراضي و هل تم مسح عقاراته أو الحي الذي يسكن فيه ما عليه إلا أن يتوجه إلى مكتب مسح الأراضي المفتوح في مقر البلدية مصحوبا بما يملكه من وثائق ملكية أو حيازة أو مخطط لعقاراته و سيكون أمام ثلاث حالات.
1 – أن يجد بأن المكان الموجودة فيه عقاراته قد تم مسحه و تم إيداع الوثائق بالمحافظة العقارية ، فيمكنه أن يطلع على مضمون وثائق التحقيق و يقارنها بما يملكه من وثائق فإن تبين خطأ أو إجحاف في حقه فعليه أن ينسق مع الفرقة ثم التوجه إلى المحافظة العقارية للتنسيق أو الإعتراض من أن أجل تصحيح الوثائق و كذلك معرفة الرقم الجديد للعقار الممسوح "رقم القسم و رقم مجموعة الملكية".
2 - أن يجد بأن المكان الموجودة فيه عقاراته قد تم مسحه و لم يتم بعد إيداع الوثائق بالمحافظة العقارية ، فيمكنه أن يطلع على مضمون وثائق التحقيق و يقارنها بما يملكه من وثائق و ينسق مع الفرقة لتصحيح الأخطاء ليتم إيداعها فيما بعد صحيحة و غير مشوبة بنقائص.
3 – أن يجد أن المكان الموجودة فيه عقاراته لم تنطلق به عملية المسح ، فيمكنه أن يسأل فرقة المسح متى ستنطلق عملية المسح حتى يكون حاضرا حينما تأتي إليه الفرقة للتحقيق و يمكنه أن يطلعهم على ما يملكه من وثائق ليسهل عليهم العملية مستقبلا.
كذلك يحق لفرقة المسح معاينة العقار و لا يحق للمالك أن يمنعها حيث تنص المادة 22 من المرسوم 76-62 المؤرخ في 1976/03/25 على ما يلي : "ينبغي على كل مالك أو حائز عقار مهما كان سند ملكيته أن يسمح بالدخول الحر لموظفي المصلحة المكلفة بمسح الأراضي الذين يريدون الدخول إما من أجل القيام بالعمليات اللازمة لإعداد مسح الأراضي و إما لمعاينة التغييرات من كل نوع التي تضر بوضعية العقارات و ذلك من أجل ضبط الوثائق المساحية".
قد يرتكب بعض الملاّك خطأ حينما يمنعون فرق المسح من معاينة عقاراتهم أو يطردونهم و ربما تجنبا لبعض المناوشات مع المُلاّك تعود فرقة المسح أدراجها و تسجل ذلك العقار في حساب المجهول "العقار المجهول هو كل عقار ليس له مالك و لا سند ملكية" و هو إجراء ليس في صالح المواطن لأن العقار المجهول يُرَقَّمْ باسم الدولة ترقيم مؤقت و بعد مرور سنتين يصبح ترقيم نهائي باسم الدولة حينها يضطر صاحب الملك إلى اللجوء إلى القضاء لإسترجاع ملكيته.
ملاحظة : إن فرقة المسح كلما شرعت في العملية بمنطقة ما فإنها تقوم باستدعاء كل سكان تلك المنطقة للتنسيق معهم و نظرا لكون مصالح البريد في بعض المناطق فيها إهمال من موزعي البريد فقد لا يصل الإستدعاء إلى صاحب العقار و ربما يضيع الإستدعاء بإلقائه أمام البيت ، و بالتالي فقد تعتبرك فرقة المسح غائبا و ربما لا تكلف نفسها عناء البحث عنك و ربما قد تسجل عقارك في حساب المجهول . لذلك بات من الضروري أن تتفقد مكتب مسح الأراضي الموجود في مقر البلدية من حين لآخر لتتبين فيما إذا كان قد تم إستدعاؤك أم لا أو تنسق معهم موعد الإلتقاء معهم.
كلما تمت عملية مسح الأراضي لمنطقة تحوي عدة أقسام في البلدية يتم إيداع وثائق المنطقة الممسوحة لدى المحافظة العقارية و بعد تلقي المحافظ العقاري لوثائق المسح يقوم بعد 8 أيام بتحرير محضر إستلام وثائق المسح "النموذج في الصورة" و يرسله إلى مديرية الحفظ العقاري التي تقوم بنشره فورا عبر لوحات إعلانات المؤسسات العمومية عبر الولاية و كذلك في لوحات إعلانات مديريات أملاك الدولة و مديريات الحفظ العقاري عبر التراب الوطني (48 ولاية) حتى يتطلع عليها المواطن أينما كان و لا يحتجّ بغيابه كونه خارج أو بعيد عن ولايته ، هذا المحضر يذكر فيه المحافظ العقاري الأماكن الممسوحة لإعلام المواطنين المقيمين في تلك الأماكن بالتوجه إلى المحافظة العقارية مصحوبين بما لديهم من سندات ملكية أو وثائق تثبت الملكية أو الحيازة لعقاراتهم للتنسيق و إستلام الدفاتر العقارية لممتلكاتهم.
ملاحظة : إن تاريخ هذا المحضر له أهمية بالغة :
فبعد إستلام وثائق مسح الأراضي و نشر المحضر على لوحات الإعلانات تشرع المحافظة العقارية مباشرة في إنشاء البطاقات العقارية و التأشبر عليها طبقا لمضمون وثائق المسح المودعة و لو لم يحضر المالك و يُرَقَّمْ العقار إما ترقيم نهائي أو ترقيم مؤقت حسب الحالة:
1 – يُرَقَّمْ العقار ترقيم نهائي مباشرة إذا كان العقار له و ثائق ملكية لا يشوبها أي نقص أو خطأ و يسلم الدفتر العقاري لمالكه فورا و بدون إنتظار.
2 – إذا كان العقار بدون سند و كان لحائزه ما يثبت حيازته لمدة 15 سنة إلى تاريخ المحضر يُرَقَّمْ العقار ترقيما مؤقتا لمدة 4 أشهر من تاريخ المحضر المنشور ثم يُرَقَّمْ ترقيم نهائي و يسلّم الدفتر العقاري لحائزه و إذا كان هناك إعتراض و ظهر صاحب العقار الحقيقي بسند رسمي قبل إنقضاء 4 أشهر فالعقار يؤول إلى صاحبه الحقيقي و يمنح له الدفتر العقاري و إذا ظهر بعد 4 أشهر حيث رُقِّمَ العقار ترقيما نهائيا و قد منح الدفتر العقاري للحائز فما عليه إلا اللجوء إلى القضاء لإسترجاع ملكه.
3 - إذا كان العقار بدون سند يُرَقَّمْ ترقيما مؤقتا لفائدة الحائز لمدة سنتين من تاريخ المحضر المنشور و بعد مرور سنتين من تاريخ المحضر يرقم ترقيما نهائيا باسمه.
4 – إذا كان العقار بدون سند و بدون مالك يُرَقَّمْ العقار ترقيما مؤقتا باسم الدولة ثم ترقيما نهائيا بعد مرور سنتين باسمها.
عند إكتشاف خطأ أو إجحاف خلال فترة الترقيم المؤقت يمكن الإعتراض و التنسيق مع المحافظ العقاري أما بعد الترقيم النهائي فلا يمكن الإعتراض أو إلغاء الترقيم إلا عن طريق القضاء.
و بهذا تكون كل العقارات قد عُرِّفَتْ و أصبح لها مالك له سند ملكية "الدفتر العقاري".
و الدفتر العقاري "Le livret foncier" هو سند الملكية في صيغته الجديدة و هو بالنسبة للعقار كبطاقة التعريف الوطنية بالنسبة للشخص و ينشأ لكل عقار دفتر خاص به و إذا كان للعقار عدة ملاّك كالورثة أو مالكين على الشيوع فيجب أن يرخصوا لأحد منهم بموجب وكالة لسحب الدفتر العقاري.
أما السجل العقاري "Le livre foncier" فهو مجموعة البطاقات العقارية المنشأة و المرتبة في المحافظة العقارية.
فيما يخص الشكاوى و الإعتراضات:
قد تثار إحتجاجات أثناء مدة الترقيم المؤقت و بموجب أحكام المادة 15 من المرسوم 76-63 المؤرخ في 1976/03/25 فعلى الذين يَدَّعُون حيازة حقوق عينية على العقارات الممسوحة أن يبلغوا إعتراضهم إلى كل من المحافظ العقاري و الطرف الخصم بموجب رسالة موصى عليها و يمكن للمعني أن يقيّد إحتجاجه في سجل مفتوح لهذا الغرض بالمحافظة العقارية.
و لكي تدرس و تعالج الإعتراضات بالمحافظة العقارية يستوجب توفرها على شرطين أساسيين:
1 - أن تتعلق بالترقيمات المؤقتة فقط.
2 - أن تسجل خلال الآجال المحددة في المادتين 13 و 14 من المرسوم 76-63 المؤرخ في 1976/03/25 و يجب على المحافظ العقاري أن يولي أهمية بالغة لآجال قبول الإعتراضات و في حالة إثارة الإعتراضات خارج الآجال القانونية حيث الترقيم أصبح نهائيا لا يبقى للمعترضين إلا التوجه إلى الجهات القضائية المختصة.
أما إذا أثيرت الإعتراضات في الآجال القانونية فللمحافظ العقاري سلطة مُصَالحة الأطراف طبقا للمادة 15 الفقرة 2 من المرسوم 76-63 المؤرخ في 1976/03/25 و تُدرج نتائج هذه المحاولة في محضر مصالحة.
و في حالة المصالحة الناجحة أي إذا إتفق الأطراف يحرر المحافظ العقاري محضرا للصلح يكون له قوة الإلزام.
ملاحظة:
- خلال فترة الترقيم العقاري المؤقت لا يُسَلِّمْ المحافظ العقاري الدفتر العقاري بل يكتفي بتسليم شهادة ترقيم مؤقت و لا يمنح الدفتر العقاري إلا بعد الترقيم النهائي.
- المحافظة العقارية تُسَلم الدفاتر العقارية لأصحابها أو نسخ من العقود لطالبيها و لا تُسَلم المخططات فمديرية مسح الأراضي هي التي تُسلم المخططات لطالبيها.
إحصائيات المسح في ولاية أم البواقي :
بالنسبة للمسح الريفي : تم مسح 25 بلدية مسح كلي و 3 بلديات : واد نيني ، الزرق و بريش مسح جزئي و لم تبق إلا بلدية واحدة و هي ، بلالة و الجاري بهم حاليا عمليات المسح .
بالنسبة للمسح الحضري فقد إنطلقت عمليات المسح في 4 بلديات فقط و هي : أم البواقي ، عين البيضاء عين مليلة و عين فكرون و لم تتم عملية المسح الحضري في أي بلدية على مستوى الولاية.
أخيرا لمن يريد الإطلاع أكثر على مهام مسح الأراضي و المحافظة العقارية ما عليه إلا قراءة الجرائد الرسمية للأمر و المراسيم المذكورين أعلاه . و هذا موقع قراءة و تحميل الجرائد الرسمية مجانا